Arranha-céus e mais vagas na garagem: veja o que muda em SP com novo Plano Diretor

São Paulo — Aprovado com os votos de 80% dos vereadores da Câmara Municipal de São Paulo na noite dessa segunda-feira (26/6), o novo Plano Diretor Estratégico (PDE), que define as regras gerais de construção na cidade, vai promover profundas mudanças na organização urbanística da capital paulista nos próximos anos.

Apesar do placar folgado registrado no plenário do Legislativo paulistano — 44 a 11 —, a versão final do projeto que agora segue para a sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB) foi bastante criticada por políticos de oposição, associação de moradores, movimentos sociais e arquitetos e urbanistas.

O principal motivo é que as mudanças feitas no Plano Diretor em vigor, de 2014, vão estimular ainda mais a verticalização em áreas já bastante adensadas da cidade.

A seguir, o Metrópoles destaca as principais mudanças aprovadas no novo Plano Diretor:

Ampliação da área com prédios sem limite de altura

O novo Plano Diretor aumentou de 600 para 700 metros o raio ao redor de estações de metrô e trem onde é possível construir prédios sem limite de altura com um potencial construtivo (área máxima construída) que pode chegar a 14 vezes o tamanho do terreno. No caso dos corredores de ônibus que cortam a cidade, esse raio foi ampliado de 300 para 400 metros.

Segundo urbanistas, como o texto estabelece que todas as quadras tocadas pela linha invisível dos raios de 700 e 400 metros podem ser incluídos no eixo que incentiva a verticalização e como os quarteirões de São Paulo podem ter grandes dimensões, esse adensamento pode chegar até 1 quilômetro de distância do eixo de transporte (corredor de ônibus ou estação de trem e metrô), invadindo o chamado miolo do bairro.

Apartamentos maiores e com menos moradores perto do metrô

A versão aprovada pelos vereadores também flexibiliza a chamada cota parte de terrenos para unidades habitacionais nos eixos de transporte. Enquanto no Plano Diretor em vigor a cota parte máxima é de 20m² de terreno por unidade habitacional, o novo PDE permite ampliar a cota parte sem limite, desde que o empreendedor pague uma outorga onerosa (taxa) mais cara para a Prefeitura.

De acordo com os especialistas, essa mudança libera apartamentos sem qualquer limite de tamanho nos eixos de transporte, deixando os imóveis mais elitizados nos bairros melhor estruturados e não atendendo a diretriz de aumentar a densidade populacional próximo ao transporte coletivo.

Mais vagas de garagem em prédios próximos ao transporte coletivo

O novo PDE aumentou a permissão de vagas de garagem nos chamados eixos de estruturação urbana, com vaga para cada 60 m² de área computável do terreno. Combinado com o estímulo a apartamentos maiores nessas regiões, o plano aprovado na Câmara deve voltar a incentivar a construção de apartamentos de altíssimo padrão com mais de 400 m² e seis vagas de garagem nos eixos.

Espigões no miolo dos bairros

Um dos artigos do projeto aprovado pelos vereadores prevê a possibilidade de incremento de 10% da área computável nos empreendimentos localizados fora de eixos, ou seja, no miolo dos bairros, desde que seja obtido por meio de Transferência do Direito de Construir (TDC) oriunda de imóveis classificados como Zona Especial de Preservação Cultural (Zepec).

Na prática, um construtor poderá comprar a TDC de um proprietário que não pode utilizar todo o potencial construtivo do seu imóvel porque ele é tombado pelo patrimônio histórico e aproveitá-lo na construção de um prédio residencial no miolo de um bairro com um coeficiente de aproveitamento maior.

Mercado de potencial construtivo

O plano também incentiva o mercado de Transferência do Direito de Construir (TDC) entre o proprietário de um imóvel tombado e um investidor interessado em construir em outro local da cidade usando aquele potencial construtivo. Uma das mudanças no PDE permite que imóveis tombados que já transferiram o direito de construir (cerca de 100 imóveis) possam fazer uma nova transferência após 10 anos ou 15 anos.

Com esse estímulo de comércio de TDC, a Prefeitura deve reduzir sua arrecadação por meio do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), onde o proprietário interessado em construir prédios acima dos limites básicos da cidade deve recolher uma taxa que ajuda a financiar obras de infraestrutura da cidade. Nesse mercado privado de direito de construir (TDC), o metro quadrado é negociado por um valor menor do que o que deve ser pago ao Fundurb.