Menos studio, mais apê: o plano para adensar SP e baratear imóveis

São Paulo – A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) apresentou uma série de mudanças no Plano Diretor de São Paulo com o objetivo de adensar mais algumas áreas centrais da capital e baratear o preço dos imóveis novos.

Entre as principais alterações está a permissão para a construção de prédios até 50% maiores do que os limites atuais em determinadas regiões da cidade, com unidades destinadas à habitação de interesse social, ou seja, voltada para famílias de baixa renda.

A medida é um dos eixos principais da estratégia da Prefeitura de São Paulo para tentar reduzir o preço dos lançamentos imobiliários e frear a construção de microapartamentos de até 10 metros quadrados nas áreas mais valorizadas da capital.

“Nos últimos anos, se construiu muito, mas se adensou pouco”, afirma o secretário municipal de Urbanismo e Licenciamento, Marcos Gadelho.

A mudança está na revisão do Plano Diretor da capital, lei que organiza o desenvolvimento urbano da cidade, cuja minuta foi apresentada pela gestão Ricardo Nunes na semana passada e agora será debatida em audiências públicas.

Com a revisão do plano, a Prefeitura pretende organizar o mercado imobiliário para que as quitinetes apertadas, apelidadas de “studios” nos estandes de venda, deem lugar para unidades com mais de um quarto, capazes de receber famílias.

Revisão programada

O Plano Diretor de São Paulo foi aprovado em 2014, na gestão de Fernando Haddad (PT), hoje ministro da Fazenda, e tem validade até 2029.

Mas a lei previa que, em 2020, ela passasse por um processo de revisão para analisar se os objetos do plano original estavam sendo alcançados.

Por causa da pandemia de Covid-19, a revisão, que depende de audiências públicas com ampla participação popular, foi adiada – movimentos  sociais e lideranças comunitárias foram contra discussões à distância, pela internet, quando as aglomerações estavam proibidas.

Agora, a Prefeitura tem uma agenda de audiências públicas para discutir a minuta com a população e pretende enviar o texto final para aprovação da Câmara Municipal de São Paulo na primeira quinzena de março — o prazo legal é até o dia 31 de março.

Mais gente nos eixos viários

O plano da gestão do PT buscou adensar as ruas ao redor dos eixos viários, como são chamadas as avenidas que têm corredores de ônibus ou linha de metrô. O conceito era de que, desta forma, as pessoas dependeriam menos de carro e usariam mais transporte público, opção mais correta do ponto de vista ambiental e para o trânsito.

Para isso, no plano de 2014, a Prefeitura determinou que, nesses eixos, as construtoras poderiam construir prédios com uma área equivalente a até quatro vezes a área do terreno.

Isso significa que, se o terreno tem 10 metros de fachada por 10 de profundidade, ou seja, 100 metros quadrados de área, o prédio pode ter 400 metros de área construída, sem precisar pagar outorga ao município se a habitação for de interesse social, com preços mais baixos e condições de financiamento mais acessíveis.

Em outras regiões da cidade, fora dessas áreas de estímulo, é preciso pagar uma outorga à Prefeitura para aproveitar o terreno dessa forma, o que torna o imóvel mais caro.

Falha na prática

Porém, o plano também previa que outras regiões teriam esse estímulo. Seriam em áreas ao redor dos rios Tamanduateí, Tietê e Pinheiros, que teriam regras de adensamento detalhadas em leis próprias, os chamados Planos de Intervenção Urbana (PIUs).

Ocorre que, por demora da Câmara Municipal e por uma série de embates na Justiça, os PIUs não saíram do papel. Para o secretário-adjunto de Licenciamento e Urbanismo, José Armênio de Brito Cruz, isso fez com que as áreas dos eixos viários ficassem caras mesmo com os estímulos, porque não haviam outras áreas para concorrer com elas.

“É uma regra de mercado”, explica o secretário-adjunto. Com menos espaço disponível, o preço dos imóveis ficou mais caro e as construtoras passaram a fazer unidades menores, na avaliação da Prefeitura.

Na revisão do Plano Diretor, o diagnóstico é que o adensamento dos eixos ainda é uma medida correta, mas para isso se tornar realidade, ou seja, que famílias efetivamente se mudem para essas áreas, é preciso alterar algumas regras.

Limites maiores

Uma das soluções propostas pela Prefeitura é que, em vez de poder construir quatro vezes a área do imóvel ao redor desses eixos, o limite máximo seja elevado para seis vezes. Neste caso, o terreno de 100 metros quadrados poderá abrigar um prédio de 600 metros de área construída na vertical.

Além disso, a avaliação da Prefeitura é que a Câmara resolverá ainda neste ano a questão dos PIUs, que vão liberar as construções em outras áreas da cidade que tem melhor infraestrutura. São as áreas do mapa abaixo:

A questão do aproveitamento dos terrenos é uma das frentes de ação. Ao todo, o Plano Diretor original, de 2014, tinha 393 artigos. A gestão Nunes está propondo mudanças em 57 deles, mas todos voltados a atender os mesmos objetivos do plano original.

Além das audiências públicas, a Prefeitura está recolhendo sugestões e críticas à revisão do plano pela internet. Depois de ser apresentado à Câmara Municipal, os vereadores também devem fazer audiências públicas próprias antes de votar o texto final da revisão.

“A diretriz do prefeito é que o processo seja inteiramente transparente e que conte com a participação popular. Queremos que todos discutam essas mudanças”, afirma o secretário Marcos Gadelho.