Entenda as 7 principais mudanças propostas em novo Plano Diretor de SP

São Paulo – Um grupo que reúne os principais arquitetos e urbanistas de São Paulo analisou o projeto de revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da capital e listou as sete principais mudanças que o prefeito Ricardo Nunes (MDB) propõe na organização da cidade.

O PDE deveria ser votado em primeiro turno na Câmara nesta quinta-feira (25/5), mas a votação foi adiada para semana que vem. Para ser aprovado, será necessária ainda uma segunda votação.

Os profissionais apontam a falta da apresentação de estudos que justificam as mudanças propostas e pedem a realização de mais 15 audiências públicas para discutir temas específicos do plano. Eles solicitam também que o prazo de discussão do projeto de lei que traz as mudanças seja adiado em ao menos um mês.

A análise das mudanças nas regras foi feita pelo Fórum SP23 e foi encaminhada nesta quarta-feira (24/5) para o Ministério Público de São Paulo (MPSP).

O grupo é formado por nomes como o professor João Sette Whitaker Ferreira, diretor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP); o arquiteto Fernando Tulio da Rocha Franco, do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB); a advogada Lilian Regina Gabriel M. Pires, presidente da Comissão de Direito Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e o ex-vereador Nabil Bonduk, também professor da FAU e relator da atual versão do plano.

Nabil lembra que o PDE atual passou nove meses sendo discutido na Câmara e critica o período de dois meses em que a nova versão do projeto foi debatida no Legislativo.

Entenda as mudanças:

1. Áreas dos eixos de transporte

Na cidade, há faixas ao redor das linhas de metrô e estações que são autorizadas a receber prédios com uma metragem acima dos limites de construção básicos. São os chamados “eixos de transporte”.

A proposta da prefeitura é levar mais gente para morar perto das grandes avenidas porque as colocaria mais perto do transporte público, desestimulando o uso do carro, transporte individual.

O perímetro dessa faixa crescerá 150%, entrando no miolo dos bairros. Nos eixos com corredores de ônibus ou o monotrilho, a Linha 15-Prata do Metrô, o aumento será de 50%.

Os urbanistas dizem que caso a mudança seja aprovada os limites de construção irão subir em praticamente todo o centro expandido da cidade, sem análise adequada dos impactos do adensamento extra.

2. Metragem construída

O coeficiente de aproveitamento dos terrenos, índice que determina o quanto se pode construir em cada lote, vai subir de 2 para 3 fora dos eixos de transporte.

Este número multiplicado pela área do imóvel resulta no total de metros quadrados que um terreno pode receber (por exemplo: um terreno de 100 metros quadrados que tem um coeficiente 2 pode ter uma construção de 200 metros quadrados; com coeficiente 3, de até 300 metros quadrados).

Para os especialistas, a mudança enfraquece a força de atração dos terrenos perto dos eixos e estimula a ocupação do miolo dos bairros, que são menos servidos de transporte coletivo.

3. Arco Tietê

O novo texto permite um coeficiente de aproveitamento de índice 4 no chamado Arco Tietê,  área que vai do Cebolão, na zona oeste, cruza a Marginal Tietê e vai até o Rio Tamanduateí.

O PDE atual previa que essa área – que mistura fábricas, grandes lojas atacadistas, hotéis, residências e uma via com características de rodovia (a marginal) – teria regras de ocupação próprias, definidas por uma lei específica, o que agora será deixado de lado.

4. Cota-parte máxima

A cota-parte máxima é um conceito que havia sido introduzido na cidade com o último Plano Diretor.

Ela define a quantidade de apartamentos que um prédio pode ter a partir do tamanho do terreno, e serve para definir a densidade habitacional do lote.

Se um prédio tem quatro andares e um apartamento por andar (ou seja, quatro unidades habitacionais), a cota-parte é a área do terreno dividida por quatro.

Agora, se o prédio tem quatro andares e quatro apartamentos por andar (16 unidades), a cota-parte é a área do terreno dividida por 16.

A cota-parte máxima nos eixos viários subirá de 20 para 30 metros quadrados com o novo plano.

5. Zonas de concessões

Locais de concessões públicas – como o Estádio do Pacaembu, o Sambódromo do Anhembi, o Parque do Ibirapuera, o Largo do Anhangabaú e outros locais públicos que são administrados pela iniciativa privada (ou que possam ser no futuro) – terão regras de verticalização próprias com a revisão do PDE.

Os especialistas que analisaram o plano criticam a proposta.

“Compreende-se que, quando se pretender uma concessão, as regras de parcelamento, uso e ocupação do solo devem ser estipuladas antes do certame, pois do contrário, corre-se o risco de se perder o controle sobre a destinação dos ativos públicos. Em outras palavras, pode virar um cheque em branco”, diz o documento.

6. Transferência do Direito de Construir

A Transferência do Direito de Construir (TDC) é uma ferramenta que permite a uma construtora erguer edifícios com metragem acima dos limites básicos de um terreno sem pagar outorgas à prefeitura. Para isso, ela usa o “potencial construtivo” de um terreno que não será usado.

Por exemplo: uma empresa tem um terreno que será usado para a construção de um parque público, mas que poderia abrigar um prédio de 20 andares. Essa empresa pode pegar essa metragem e aplicar em outro terreno, aumentando o potencial dele, sem precisar pagar outorgas.

No novo plano, essa ferramenta está sendo turbinada com mais situações em que o potencial poderá ser transferido, incluindo casos em que uma construtora pode vender potencial construtivo de um terreno para outra.

7. Isenção para igrejas

Terrenos destinados pelo PDE para a construção de moradias populares mas que são ocupados hoje por igrejas não precisarão mais cumprir essa regra.

A mudança beneficia locais como o Templo de Salomão, da Igreja Universal do Reino de Deus, no Brás, região central, que foi construído em uma área chamada Zona Especial de Interesse Social.