Saiba por que você está pagando o aluguel mais caro em uma década

Quem paga aluguel todos os meses tem sentido no bolso, cada vez mais, o peso da alta dos preços. O Brasil não registrava valores tão altos para a locação de imóveis havia mais de uma década, de acordo com dados do Índice FipeZAP+, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

No ano passado, o preço médio dos contratos de aluguel residencial no país avançou 16,55%, a maior escalada anual desde 2011, quando o aumento foi de 17,3%.

A alta registrada em 2022 corresponde a quase o triplo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que mede a inflação oficial do país e ficou em 5,79%. Descontada a inflação, a alta real dos aluguéis foi de 10,76%.

Historicamente, o valor de venda dos imóveis sobe mais do que o dos aluguéis, mas isso não aconteceu no ano passado – em 2022, o preço médio das vendas avançou 6%.

Juros altos diminuem demanda por compra

Segundo especialistas, a manutenção da taxa básica de juros da economia (Selic) em um patamar elevado, hoje de 13,75% ao ano, é um dos fatores que explicam a subida dos preços do aluguel. Com juros mais altos, comprar um imóvel fica mais difícil, o que acaba gerando uma migração dessa clientela para os contratos de locação. Diante da maior demanda pelo aluguel, o preço tende a subir.

“Embora a renda também seja importante para compra e venda, a taxa de juros do financiamento imobiliário é ainda mais decisiva para a acessibilidade ao imóvel nesse mercado. Com a Selic indo para 13,75% ao ano para conter a inflação, isso também encareceu os juros imobiliários, desaquecendo o mercado de compra e venda. Por isso, vemos melhor desempenho nos preços de locação”, explica Pedro Henrique Tenório, economista do DataZAP+, em entrevista ao Metrópoles.

Além disso, o bom desempenho da economia e a melhora no mercado de trabalho incentivam os locadores a aumentar os preços. A taxa de desemprego no Brasil caiu para 8,1% no trimestre móvel encerrado em novembro, o menor índice desde 2015. O país criou mais de 135 mil vagas formais de trabalho, com carteira assinada, no período.

“A alta nos preços de locação em 2022 tem importante relação com a dinâmica macroeconômica do ano. No ano passado, o aquecimento do mercado de trabalho, a partir da retomada das atividades com a melhora na pandemia e, especialmente a partir do segundo trimestre, a injeção de recursos do governo federal, foram essenciais para essa alta do índice”, afirma Tenório. “Como 2022 foi um bom ano no mercado de trabalho e na economia, o cenário possibilitou que os locadores elevassem os preços para quem aluga.”

O economista do DataZAP+ não acredita que a alta nos preços dos aluguéis esteja relacionada a uma eventual mudança de comportamento dos donos de imóveis – que, em vez de preservar os acordos com os inquilinos, estariam em busca de novos contratos por valores maiores.

“Os preços de locação nos mostram aquecimento desse mercado. E o aquecimento, de fato, significa mais dificuldade do locatário na hora de renegociar um novo contrato ou o reajuste”, diz Tenório. “É importante ponderar que isso varia muito de imóvel para imóvel e que nós não conhecemos nenhum dado que mostre essa mudança de comportamento. Portanto, embora o poder de barganha do locatário tenha diminuído, encaramos isso como algo típico dos altos e baixos do mercado.”

Para 2023, segundo o economista, a tendência é que os valores dos aluguéis desacelerem. “Não acreditamos que esse número se repita em 2023. A inflação deve ser mais contida, o PIB e o mercado de trabalho devem se estabilizar. O preço não deve continuar crescendo nessa taxa tão alta. Esperamos um crescimento em menor ritmo, seguindo a linha da inflação”, projeta.

Índice FipeZAP+

O Índice FipeZAP+, calculado pela Fipe, monitora o preço médio do aluguel em 25 cidades do Brasil, com base em informações publicadas em anúncios de imóveis (apartamentos prontos, salas e conjuntos comerciais de até 200 m²) veiculados na internet.

Com exceção de Pelotas (RS), que teve um aumento de 2,37% (abaixo da inflação), todos os municípios pesquisados registraram alta real no ano passado.

Entre as capitais, os maiores avanços foram em Goiânia (32,93%), Florianópolis (30,56%), Curitiba (24,47%) e Fortaleza (21,33%).

A cidade de São José, em Santa Catarina, aparece na liderança do ranking geral, com alta de 42,41% no ano.

O preço médio dos novos contratos de aluguel nas 25 cidades pesquisadas foi de R$ 36,65 por metro quadrado em dezembro.

A cidade mais cara da lista é Barueri (SP), que tem o aluguel saindo, em média, por R$ 50,56 por metro quadrado.

Veja o aumento de preços por cidade em 2022 (alta nominal, sem descontar a inflação)

1. São José (SC): 42,41%
2. Goiânia (GO): 32,93%
3. Florianópolis (SC): 30,56%
4. Curitiba (PR): 24,47%
5. Barueri (SP): 23,27%
6. Fortaleza (CE): 21,33%
7. São José dos Campos (SP): 20,90%
8. Belo Horizonte (MG): 20,01%
9. Campinas (SP): 19,68%
10. Niterói (RJ): 18,44%
11. Rio de Janeiro (RJ): 17,93%
12. Ribeirão Preto (SP): 17,83%
13. Recife (PE): 17,07%
14. Salvador (BA): 16,56%
15. São José do Rio Preto (SP): 16,27%
16. Praia Grande (SP): 16,12%
17. São Paulo (SP): 14,63%
18. Santo André (SP): 12,43%
19. Santos (SP): 12,00%
20. Guarulhos (SP): 11,16%
21. Porto Alegre (RS): 11,14%
22. Joinville (SC): 10,98%
23. Brasília (DF): 9,15%
24. São Bernardo do Campo (SP): 8,32%
25. Pelotas (RS): 2,37%