Empresa de trio da Americanas vendeu quase R$ 1,4 bilhão em imóveis

A São Carlos Empreendimentos, empresa do ramo imobiliário do trio do 3G, formado por Jorge Paulo Lemann, Carlos Alberto Sicupira e Marcel Telles, também acionistas de referência da Americanas, arrecadou R$ 1,372 bilhão com a venda de imóveis que faziam parte do portfólio da companhia, apenas em 2023.

Desse total, R$ 507 milhões foram obtidos com comercializações realizadas entre janeiro e o início desta semana. Na terça-feira (19/9), a empresa anunciou, numa só tacada, a venda de mais quatro prédios localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro, por R$ 865 milhões.

Essa grande leva de vendas faz parte de uma estratégia que a São Carlos batizou de “reciclagem seletiva de portfólio”, cujo objetivo é dar um tranco nos resultados da empresa. Na avaliação de William Gomes, analista de ações do TC, plataforma de consultoria de investimentos, o grande problema a ser combatido pela companhia é o endividamento – ou a alavancagem, no jargão.

Gomes observa que as dívidas correspondem a 26% do valor do portfólio total da empresa. Com o saldão de imóveis, ela quer chegar à marca de 12%. No primeiro trimestre deste ano, a São Carlos também registrou prejuízo de R$ 34,9 milhões. Com a comercialização dos edifícios, virou o resultado para um lucro contábil de R$ 15,1 milhões. No segundo semestre, o prejuízo diminuiu. Alcançou R$ 24 milhões e, com as vendas, a conta fechou no azul, em R$ 47,8 milhões.

Dieta do portfólio

O analista do TC nota ainda que, se conseguir reduzir a alavancagem para os pretendidos 12%, é possível que a São Carlos saia do prejuízo mesmo sem vender imóveis ainda neste ano. “Acredito que isso possa acontecer no quarto trimestre”, diz. As contas vêm melhorando. A empresa encerrou o segundo trimestre de 2023 com dívida líquida de R$ 1,3 bilhão, ante R$ 1,8 bilhão no mesmo período do ano anterior.

A dieta do portfólio, na avaliação de Gomes, pode diminuir a partir de agora. No segundo semestre, depois de amealhar R$ 507 milhões, a estimativa era que a empresa fosse avançar em vendas de mais R$ 500 milhões, para completar R$ 1 bilhão em 2023. Como se viu, ela já ultrapassou esse patamar, chegando a quase R$ 1,4 bilhão.

Desocupação

O mercado vem reagindo bem à estratégia. As ações da empresa avançaram cerca de 43% neste ano. Analistas do BTG Pactual chegaram a definir a transação de R$ 865 milhões anunciada nesta semana como um “divisor de águas para a São Carlos”.

Gomes ressalta que os números estão evoluindo positivamente, mas ainda há pontos que devem ser observados. Um deles é o comportamento da taxa de desocupação (vacância, no jargão do mercado) dos imóveis locados pela empresa. “No segundo semestre, ela foi de 22,9%”, afirma. “E os prédios vendidos recentemente tinham todos um altíssimo nível de ocupação. Ou seja, essa taxa de vacância pode aumentar nos próximos meses.”

Alto padrão

Os edifícios comercializados pela empresa eram de alto padrão. A lista dos vendidos na terça-feira inclui o Centro Empresarial Botafogo, no Rio, além do Morumbi Office Tower, o Corporate Plaza e o Alameda Santos 2.477, em São Paulo. Juntos, eles somam 58.875 metros quadrados de área bruta locável, o equivalente a oito campos de futebol.

Na relação dos prédios vendidos nos dois primeiros trimestres deste ano, constavam ainda o Edifício Jardim Europa, na Avenida Nove de Julho, no Itaim Bibi, em São Paulo, o Itaim Center, na Vila Nova Conceição, e o João Bricola, o antigo prédio do Mappin, no centro da capital paulista. Havia ainda o Edifício Leblon Green, na Avenida Afrânio de Melo Franco, outro endereço nobre, no Rio.

Lojas de rua

Neste ano, a empresa também vendeu mais de 60 lojas de rua da Best Center, que pertence à companhia e atua como incorporadora e administradora de centros de conveniência.

Depois de todas essas transações, a empresa mantém 95 imóveis no portfólio, com uma área bruta locável de 398,2 mil metros quadrados, o correspondente a 55 campos de futebol, e valor de mercado estimado em R$ 4 bilhões.

A São Carlos iniciou suas operações em 1989, para apoiar a expansão física da Americanas no país. Dez anos depois, separou-se da varejista e abriu capital na Bolsa. Em 2011, começou a investir em centros de conveniência, com a subsidiária Best Center. Hoje, também tem negócios no segmento residencial.