“Deu ruim” no negócio imobiliário do trio de bilionários da Americanas

Não se pode dizer que parte dos negócios brasileiros dos sócios do 3G, formado pelos bilionários Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, esteja no seu melhor momento. O caso da Americanas, onde os três são acionistas de referência, é conhecido. Em recuperação judicial, a varejista tem dívidas de R$ 50 bilhões. Embora em situação bem diferente, o braço imobiliário do trio, a São Carlos Empreendimentos, também enfrenta seus percalços.

A companhia teve um prejuízo recorrente de R$ 34,9 milhões no primeiro trimestre deste ano. Para sair do vermelho, passou a vender imóveis em São Paulo e no Rio, cidades onde atua, em negócios que totalizaram R$ 250 milhões nos primeiros três meses do ano.

Com isso, conseguiu um lucro contábil de R$ 15,1 milhões. À estratégia, a São Carlos deu o nome de “reciclagem seletiva do portfólio”. E as vendas continuaram. Nos últimos dois meses, foram negociados mais R$ 167 milhões em imóveis. Somados aos valores do primeiro trimestre, o total chega a R$ 457 milhões.

Na avaliação de William Gomes, analista de ações do TC, plataforma de assessoria e consultoria de investimentos, a São Carlos, assim como todo o setor, passou nos últimos anos por um forte processo de desocupação (vacância, no jargão do mercado) de seus imóveis. Isso ocorreu desde o início da pandemia.

O resultado do sumiço dos inquilinos foi que a dívida aumentou. “O objetivo dessa ‘reciclagem de imóveis’ é justamente melhorar a estrutura de capital da empresa”, diz Gomes. “Hoje, a dívida líquida sobre o valor dos imóveis da São Carlos gira em torno de 31%. A empresa quer levar esse número para 25% ainda em 2023.”

Alto padrão

Daí a leva de vendas, que inclui ativos de alto padrão. Na lista de prédios vendidos no primeiro trimestre, por exemplo, consta o Edifício Jardim Europa, na Avenida Nove de Julho, no Itaim Bibi, em São Paulo, comercializado por R$ 150 milhões.

Trata-se de uma torre de escritórios com 9 mil metros quadrados de área bruta locável, localizada numa área nobre da cidade. No Rio, a relação também inclui o Edifício Leblon Green, na Avenida Afrânio de Melo Franco, outro endereço nobre, vendido por R$ 91 milhões.

Nos últimos dois meses, em São Paulo, a São Carlos também se desfez dos edifícios Itaim Center, na Vila Nova Conceição, e João Bricola, o antigo prédio do Mappin, no centro da capital paulista. Também foram vendidas mais de 60 lojas de rua da Best Center, que pertence à companhia e atua como incorporadora e administradora de centros de conveniência.

Desocupação aumentou

O mercado, agora, aguarda os novos desdobramentos e resultados da “reciclagem de portfólio”. No primeiro trimestre, nota Gomes, do TC, a estratégia surtiu efeito positivo ao produzir ao menos um lucro contábil. Mas ela também provocou um aumento da taxa de desocupação dos imóveis. Esse índice passou de 21% para 24% em um ano. “Isso aconteceu porque muitos dos ativos vendidos pela empresa estavam 100% locados”, afirma o analista. “A companhia também perdeu receita com os aluguéis”.

A São Carlos iniciou suas operações em 1989, para apoiar a expansão da Americanas no país. Dez anos depois, separou-se da varejista e abriu capital na Bolsa. Em 2011, começou a investir em centros de conveniência, com a subsidiária Best Center. Hoje, também tem negócios no segmento residencial. Do total de imóveis que possui, cerca de 60% estão em São Paulo e 40%, no Rio.