A aposta do mercado no Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) repaginado pode dar novo respiro a parte do mercado imobiliário nos próximos meses. O programa habitacional entra em nova fase após o Congresso aprovar medida provisória sobre o tema e, nesta semana, o conselho responsável pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) estabelecer um limite maior para os imóveis financiados.

A avaliação no mercado é que as mudanças no programa causarão impacto relevante, principalmente para empresas que atendem ao segmento habitacional de baixa renda.

O conselho curador do FGTS divulgou três atualizações principais nos financiamentos via Minha Casa, Minha Vida:

• redução na taxa de juros para famílias de renda até R$ 2 mil;
• aumento no subsídio para as duas faixas de menor renda do programa (de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil); e
• aumento no preço do imóvel que pode ser financiado (R$ 350 mil para famílias que ganham até R$ 8 mil).

A ampliação do teto passível de financiamento no programa é o aspecto visto como mais importante, segundo especialistas ouvidos pelo Metrópoles. Além da alta na demanda, a expectativa é que seja possível recompor margens.

A estimativa do Bradesco BBI é que as construtoras com foco no segmento de baixa renda têm, hoje, entre 20% e 40% de suas unidades acima do teto antigo, mas abaixo do novo – portanto, prontas para ingressar no programa.

“Vemos essas mudanças como muito positivas para o setor de construção residencial popular, pois ampliam o mercado endereçável do segmento e permitem preços mais altos em todo o país, ajudando as construtoras listadas a sustentarem velocidades sólidas de vendas e margens”, afirmaram os analistas Bruno Mendonça, Pedro Lobato e Herman Lee, do Bradesco BBI, em relatório a clientes.

O UBS BB lembrou que o teto do programa não era reajustado desde 2017. Com mais famílias podendo se beneficiar dos juros subsidiados (que começam em 4%, enquanto a Caixa cobra 9% para imóveis comuns), há expectativa de alta na demanda, tendo em vista o déficit habitacional de 8 milhões de unidades estimado no Brasil.

A vez da baixa renda

O novo flanco aberto pelo MCMV representa um movimento oposto ao que vinha ocorrendo nos últimos anos, com construtoras de olho no segmento de alta renda, capaz de absorver preços maiores.

Com a perspectiva de foco do novo governo Lula no MCMV e um cenário econômico melhor, como expectativa de inflação e juros mais baixos, as ações da construtora MRV dispararam mais de 51% desde janeiro, muito acima do Ibovespa (que subiu 12% no período). As ações da Direcional avançaram quase 22%; as da Cury, 29%; e as da Tenda e Plano & Plano, mais de 130%.

Das seis construtoras com capital aberto acompanhadas pelo UBS BB, o banco tem recomendação de compra para Cury, MRV, Direcional e Tenda. O BTG Pactual manteve a recomendação de compra para MRV, Cury e Plano & Plano.

As construtoras como um todo sofreram nos anos de pandemia com aumento dos custos e, na outra ponta, um consumidor com renda menor e que enfrentava juros altos de financiamento.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) saiu de pouco mais de 4% antes da pandemia para mais de 13% em 2021 e 9% no ano passado. Agora, o horizonte é melhor. Para 2023, o INCC ainda não superou 2% nos primeiros cinco meses do ano. O contrato futuro de aço também está hoje mais de 30% abaixo de seu pico, em junho de 2021.

“O ajuste no valor dos imóveis do MCMV se adequa à realidade do mercado que foi impactado pela crise sanitária da Covid-19 em toda a cadeia de produção do setor e teve seus custos inflacionados”, disse em nota a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), uma das associações do setor.

Novos horizontes no mercado imobiliário

Junto a um cenário melhor, a VMV Real Estate Consulting estima que as mudanças no Minha Casa, Minha Vida possam viabilizar R$ 18 bilhões em lançamentos. São projetos que, na visão da consultoria, não seriam lançados por “falta de viabilidade”.

“Foi uma mudança muito disruptiva, que traz um otimismo muito grande para o mercado imobiliário”, diz Marcelo Volker, sócio-fundador da VMV, em nota. “O mercado imobiliário vai reaquecer.”

No segmento de baixa renda, Rafael Quick Pimentel, analista do banco Inter, lembra que há uma limitação de demanda, uma vez que o público do MCMV é finito e definido por lei. Assim, há sobretudo uma disputa de fatia de mercado (o chamado “share” no jargão econômico) entre as construtoras. Atualmente, o programa atende famílias com renda bruta de até R$ 8 mil, no caso de áreas urbanas.

No entanto, uma especificidade no segmento é que os anos difíceis da pandemia também reduziram a concorrência, o que pode ser boa notícia para as grandes construtoras a partir de agora, afirma Pimentel.

“Muitas ganharam mercado na pandemia, porque algumas pequenas e médias saíram – o MCMV não tem muita barreira, você pode abrir uma construtora pequena e construir. Agora, provavelmente, as que se mantiveram e estão bem posicionadas vão conseguir continuar crescendo”, diz o analista do Inter.

“Até na negociação de terreno as companhias já nos falam que sentem menos demanda de concorrentes, por exemplo”, diz.

O MCMV foi criado no segundo governo Lula, em 2009. Desde então, o programa foi responsável pelo financiamento de 2,5 milhões de moradias, 60% dos imóveis financiados no Brasil no período, segundo a Abrainc.

Em fala neste mês, o presidente Lula chegou até mesmo a dizer que gostaria de ampliar o programa para famílias de classe média, com rendimentos até R$ 12 mil – embora não haja uma proposta concreta para o assunto. Por ora com foco na baixa renda, a meta do governo é atender a 2 milhões de famílias até 2026.