Por arrecadação, GDF quer acelerar liberação de obras com pendências legais

A força-tarefa criada pelo Governo do Distrito Federal para acelerar a liberação de alvarás e habite-ses será complicada. A intenção do Buriti é aumentar a receita do DF e beneficiar, pelo menos, 10 mil famílias que esperam pelas chaves da casa própria. No entanto, os problemas judiciais e os descumprimentos do Código de Edificações darão trabalho na aprovação. Dos 22 prédios de alta complexidade em análise, 16 têm problema com o Relatório de Impacto no Tráfego (RIT). Alguns apresentaram o documento, outros não cumpriram as medidas para minimizar os impactos da obra.

E as desconformidades com a lei não param por aí. O Ministério Público do DF analisou alguns desses empreendimentos e detalhou os problemas de alguns deles. Apesar de os promotores de Defesa da Ordem Urbanística considerarem a iniciativa do Palácio do Buriti positiva, eles alertam a necessidade de acompanhar de perto a expedição de alvarás e habite-ses. “Vamos fiscalizar. Os empresários precisam entender que não podem construir o que querem, do jeito que querem. É preciso gerar receita, cobrar imposto. O objetivo é corrigir os erros”, enfatiza a promotora da 4ª Prourb, Maria Elda Fernandes.

Os empreendimentos analisados estão em Águas Claras, Tagutinga, Plano Piloto, Noroeste e Guará. A Prourb analisou alguns deles. Documentos do MPDFT apontam problemas graves em obras como o Top Life, em Taguatinga Norte, nos prédios UniCeub, em Taguatinga e Ceilândia, no JK Shopping e no Taguá Life Center. Nesse último, composto por 1.164 unidades imobiliárias e 64 lojas, um parecer técnico no MPDFT aponta que o projeto aprovado destinava à obra para a construção de um apart hotel, porém o imóvel tem características de uso habitacional.

Por exemplo, diversas vagas no estacionamento são vinculadas (ou presas). Ou seja, quando um carro estaciona depende de um outro para sair. Característica proibida, de acordo com o Código de Edificações para um apart hotel. Faltam ainda áreas obrigatórias como recepção para hóspedes, compartimento para guarda de bagagens, lavanderia, entre outros. O documento aponta que 80% dos apartamentos deveriam ter área útil máxima de 40 metros quadrados.

No entanto, 30% das unidades precisam ser adequadas para respeitar a lei. “Verifica-se no projeto unidades habitacionais de hotel com três quartos e piscina, além de extensas varandas, que, por vezes, são maiores do que a área do quarto, sala, cozinha e banheiro juntos”, diz o relatório do MPDFT no levantamento. “Os apartamentos estão em confronto com com o Código de Edificações”.

Ainda de acordo com o Ministério Público, o JK Shopping, também em Taguatinga, funciona à revelia de uma decisão judicial. Ação Civil Pública da Prourb mostra que há divergência no número de vagas na garagem, construção total superior ao limite máximo, inobservância da taxa de permeabilidade, entre outros itens (veja documento abaixo).

Todas essas ações trouxeram prejuízos aos moradores, de acordo com o documento. “Há um agravamento no sistema de mobilidade urbana; exposição de campos elétricos; aumento da poluição; alteração da rotina e qualidade de vida dos moradores”, expõe a ação civil pública.

Em 2013, a empresa responsável pelo shopping alegou ter cumprido todas as medidas necessárias para o habite-se, mas o pedido foi indeferido duas vezes pela Justiça. Porém, em 31 de dezembro de 2014, na véspera da troca do governo Agnelo Queiroz (PT) para o de Rodrigo Rollemberg (PSB), a aprovação do projeto do shopping foi concedida pela administração de Taguatinga. Neste ano, o documento foi cancelado pelo novo gestor do DF. Segundo ele, a entrega das chaves das salas comerciais foi feita sem Carta de Habite-se ou Licenças de Funcionamento.

Há ainda sete processos criminais envolvendo o caso. A Operação Átrio, deflagrada pela Polícia Civil, revelou um esquema de concessão irregular de alvarás para empreendimentos imobiliários, mediante pagamento de propina a servidores públicos. Um dos empreendimentos investigados à época foi o JK Shopping.

A vice-governadoria garantiu que a força-tarefa para regularização dos imóveis de alta complexidade no DF constatou todas essas irregularidades em uma vistoria técnica. “Em nenhum momento as visitas aos empreendimentos significam a liberação dos habite-ses, pura e simplesmente. Constituímos o grupo de trabalho com todos os órgãos que têm participação no curso dos processos. Inclusive a Procuradoria do DF, que tem analisado conosco os casos em que há pendências judiciais”, afirmou o vice-governador e coordenador do grupo, Renato Santana.

Mais problemas
No Top Life Taguatinga, com 2.736 unidades habitacionais, o Ministério Público identificou a entrega de imóveis menores do que o previsto em planta, além de cobrança das taxas de condomínio antes da entrega. A construtora entrou com um mandado de segurança em que pedia para apresentar o RIT somente no momento da expedição do Habite-se.

Um alteração posterior no Código de Edificações, que permitiu a obtenção da Carta de Habite-se sem a apresentação de RIT, acabou por beneficiar a empresa. No entanto, a norma acabou sendo declarada inconstitucional. “Quando a empresa pede o alvará tem que ter o RIT aprovado no Detran. Para quê? Porque ela vai precisar aumentar via, mudar semáforo, criar retorno. Então, é importante que adapte o sistema viário ao longo da obra”, explicou a promotora de Justiça Maria Elda.

Problemas conhecidos
Hoje, o Distrito Federal tem 3.849 projetos em análise, de acordo com dados da Secretaria de Gestão do Território e Habitação (Segeth). Em 2015, 105 projetos foram aprovados, sendo que 74 acabaram sendo devolvidos por não cumprirem as exigências. Outros 63 foram reprovados. Integrante da força-tarefa organizada pelo governo, o subsecretário da Central de Aprovação de Projetos (CAP), Alberto de Faria, garante que todos os projetos serão analisados e verificados se estão em compatibilidade com a lei.

Segundo ele, quando recebeu a lista das 22 obras, sabia dos desafios. “Falta uma padronização das leis para o setor. A legislação foi se alterando ao longo do tempo. Num contexto de análises e aprovações, os projetos utilizaram normas distintas. Elas, muitas vezes, inviabilizaram a aprovação de um projeto”, explicou.

Segundo o vice-governador, a administração pública tem conhecimento de que existem casos delicados a serem resolvidos. “Herdamos processos cheios de falhas e até mesmo alvo de ações do Ministério Público e da Justiça. Mas a dificuldade não significa sermos omissos enquanto Estado naquilo que nos compete”, completou. A intenção é reduzir o prejuízo ao erário e arrecadar os impostos dos empresários que estão com os empreendimentos prontos, mas parados.

A reportagem do Metrópoles tentou entrar em contato com as assessorias responsáveis pelas obras, mas nenhuma das três atendeu os telefonemas.

O que pensam os promotores de Justiça

Promotora de Justiça de Defesa da Ordem Urbanística da 4ª Prourb, Maria Elda Fernandes Melo
Como a senhora vê a força-tarefa do governo para regularizar as obras?
Com bons olhos. Vai, inclusive facilitar nosso trabalho de fiscalização. Mas, se esses documentos não foram expedidos até hoje é preciso entender o por quê. Há morosidade? Há. Mas também há impedimentos. Se for só demora, burocracia, ótimo. Mas, vamos precisar saber em quais circunstâncias serão emitidos os documentos.

Qual o principal problema do DF hoje em relação à ordem urbanística?
O problema é que no DF existe aquela cultura: vamos invadir, vamos construir, depois a gente conserta, depois regulariza. Ano passado, tivemos dois decretos para atender determinadas obras. Nós entramos com uma ação, conseguimos uma liminar e o atual governador revogou o decreto. Era tão ilegal, tão ilegal que não dava. Um alcançava o RIT e o outro, a taxa de permeabilidade. Se esses dois decretos fossem válidos, seria possível expedir o habite-se de pelo menos 800 obras. Mas, eles tiveram os efeitos suspensos.

Promotor de Justiça de Defesa da Ordem Urbanística da 1ª Prourb, Dênio Augusto Moura
Qual o impacto da falta de estudos?
Os custos indiretos de uma obra aprovada em desconformidade com a lei recai sobre a população e sai até mais caro para o governo. Dependendo dos problemas que isso trouxer para a mobilidade urbana, por exemplo, isso vai recair sobre o governo e sobre os brasilienses que pagam impostos. Se começa a alagar uma determinada região porque a construtora impermeabilizou tudo, o governo terá que custear todas as obras de drenagem pluvial. É um efeito dominó.