GDF quer pagar Iprev com lotes sem liquidez

Os quatro terrenos supostamente mais valiosos da lista de 44 imóveis escolhidos pelo Palácio do Buriti para recompor o fundo do Instituto de Previdência dos Servidores do DF (Iprev) dificilmente terão liquidez após a doação do governo. Se o Iprev quiser vendê-los para recuperar sua reserva, que sofreu um baixa de R$ 1,2 bilhão, deve ter dificuldades, pois essas áreas têm uma série de limitações. As armadilhas estão nos memoriais descritivos de cada terreno, que determinam o potencial construtivo e as limitações impostas pelo projeto urbanístico.

O investidor que se interessar pelo Lote B do Trecho 13 do SHIN, por exemplo, terá dor de cabeça. Caso o Iprev queira vendê-lo e o comprador se disponha a pagar cerca de R$ 90 milhões — segundo estimativas do mercado — por uma área de 93.071m², ele só poderá construir em 50% do terreno, devido às limitações impostas para o local. Embora o projeto urbanístico daquele terreno permita estabelecimentos comerciais e institucionais, todos têm que ser voltados para o lazer público.

Por essa razão, a área, que fica no final da Península Norte, à beira do Lago Paranoá, tem pouco valor comercial, salvo se houver mudança de destinação. Se o GDF alega ter o propósito de democratizar o acesso à beira do espelho d’água, o correto seria transformar o lote, que já é destinado ao lazer público, em um parque.

Outro local problemático é o Lote 9 do Trecho 3 do Setor de Múltiplas Atividades Sul (SMAS). A área, de potencial construtivo de 46.772m², avaliada em R$ 60 milhões, só pode ser destinada ao uso educacional superior ou técnico-profissional. “Não seria possível construir um shopping ou hospital”, exemplifica um integrante do Buriti que pediu para não ter o nome divulgado. Ele acompanhou a elaboração do projeto de lei do GDF e presta consultoria para o Executivo local.

Em outros terrenos, o problema não se refere apenas à restrição de atividades: também abarca a falta de definição da área máxima que poderá ser construída. É o caso do Lote D do Trecho 4 do Setor de Habitações Individuais Norte (SHIN). O imóvel, de 13.200m², ainda não possui o limite construtivo definido, o que impedirá o futuro comprador de fazer obras sem antes debater a questão com os órgãos urbanísticos. É uma região supervalorizada, mas sem essa definição, não há como determinar o valor real de mercado.

O uso de ocupação para o Lote D prevê ainda que a área seja destinada apenas para “atividades esportivas, recreação e de uso institucional” voltado à população. Além de contrariar o interesse da comunidade, que perderia um espaço público, o comprador precisaria de autorização judicial para construir um estabelecimento de atividade econômica, como lojas ou escritórios comerciais, por exemplo.

Clube de Golfe
Situação semelhante ocorre com o Clube de Golfe (foto), no Setor de Clubes Esportivo Sul. A área — a maior entre os imóveis que o GDF passará ao Iprev — não poderá ter todo seu potencial explorado. Apenas 60% do terreno admite construções, o que equivale a 430.000m² do total de 730.392m² do clube, avaliado em R$ 500 milhões.

Embora pertença ao GDF, o local é administrado por uma associação civil, que tem a concessão do espaço por 30 anos, renováveis pelo mesmo período. A inclusão do terreno na lista gerou questionamentos na audiência pública em que a lista foi apresentada. “O terreno não valerá nada para o Iprev, pois é tombado e não poderão vender um centímetro”, disparou Sérgio Pimentel, conselheiro do Clube de Golfe.

Ou seja, dos quatro imóveis supostamente mais valiosos, hoje, apenas o da SMAS teria liquidez e valor comercial. Pobre do Iprev. Está caindo no conto do vigário.