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Com a economia em compasso de espera – a expectativa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) está em torno de 5% para 2021 –, muitas pessoas se pegam pensando em como fazer o dinheiro render, se vale a pena comprar um imóvel ou aplicar, mesmo que seja uma quantia não muito alta. Uma opção pode unir o melhor dos dois mundos: os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII).
E o que seria o FII? Trata-se de uma espécie de condomínio de investidores que juntam dinheiro em busca de uma finalidade comum. Esses recursos são aplicados em empreendimentos imobiliários, como shoppings centers, lajes corporativas, agências, hotéis, galpões logísticos, entre outros. Além disso, os fundos podem aplicar o dinheiro dos integrantes em ativos direcionados majoritariamente a aquisição de ativos financeiros, como cotas de outros fundos, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac).
Com os recursos, os FII adquirem imóveis já construídos ou ainda em construção. Depois é possível alugar ou arrendar esses imóveis para novos locatários, e obter rendimentos com aluguéis e venda do imóvel. Em conversa com o Metrópoles, o carioca Dirley Fernandes, que é investidor e especialista em mercado financeiro, explica de forma bem simples como funciona. “Como exemplo vamos imaginar um shopping: são reunidas umas 10 mil pessoas que são donas de 150 lojas. O retorno desse grupo é o valor do aluguel da loja dividido de maneira proporcional ao investimento do cotista”, explica.
Mas é preciso ter muito dinheiro para investir? Segundo Dirley as opções são bem variadas. Existem parcelas menores que R$ 100, por exemplo. Tudo depende do valor que se deseja aplicar. “Embora o termo renda fixa remeta a um valor fixo, é importante que o investidor saiba que essa aplicação pode oscilar. Voltemos aos shoppings: com a crise econômica instalada muitas pessoas entregaram as lojas. Com isso, o retorno para cada investidor-cotista diminui. Avaliar os riscos antes de optar pelo fundo é muito importante”, orienta.
É importante destacar que as cotas desses fundos são seguras. “São investimentos regulados e acompanhados tanto pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), quanto pela própria Bolsa de Valores, quando são negociados no pregão. No entanto, isso não quer dizer que o produto não tenha um certo nível de risco, inerente ao próprio mercado e à volatilidade de títulos negociados em Bolsa. Um elevado nível de desocupação de imóveis, decorrente de uma crise econômica, ou um maior nível de oferta de imóveis, fazendo com que os preços baixem, podem afetar a valorização do fundo”, explica Alexandre Prado, especialista em finanças.
Prado frisa, no entanto, que é importante avaliar quem fará a gestão e a administração do fundo, uma vez que ele será o responsável por avaliar e escolher, por exemplo, um imóvel para adquirir, um inquilino a quem alugar ou que papéis estarão inseridos na carteira. “É fundamental avaliar se o gestor tem um viés de assumir maior risco, o que pode representar maior rentabilidade, ou uma postura mais conservadora. Cada investidor deve escolher um fundo que seja mais aderente ao seu perfil”, aponta.
Esses fundos estão sujeitos tipicamente a dois custos: a taxa de administração e gestão e a taxa de corretagem, incorrida quando há operação de compra e venda de cotas na bolsa de valores. “Podem ainda ocorrer taxa de performance, se forem estabelecidos parâmetros de resultados e taxa de custódia a ser paga para a corretora pela guarda das cotas”, acrescenta o especialista.
Opção por um imóvel para locação
Afinal, vale mais a pena investir em imóveis físicos ou em FII? Para o advogado imobiliário Leandro Souza, normalmente é mais simples, lucrativo e prático investir em fundos imobiliários, pois em quase todos os aspectos ele pode ser mais rentável, seguro e versátil. “Comprar um patrimônio físico como investimento muitas vezes só é recomendado se você é um especialista no assunto e tem bastante tempo para análise de todos os detalhes e riscos de cada empreendimento. Ainda assim, como comprador de imóvel para investimento, você terá que arcar com custos extras, como manutenção e burocracia”, avalia.
E dá a dica de ouro: “Tenha certeza de que existem mais riscos em perder dinheiro comprando uma unidade do que investindo em FIIs. Essa é uma realidade, sendo a melhor opção para quem busca retorno e segurança no mercado imobiliário.
Como é feita a distribuição do lucro
Os fundos devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro auferido, apurados segundo o regime de caixa. Porém, uma vez constituído e autorizado o funcionamento de um fundo, admite-se que 25% do patrimônio, no máximo e de forma temporária, seja investido em cotas de FII e/ou títulos de renda fixa.
Ainda assim, esta parcela pode ser maior ser for autorizado pela CVM, mediante justificativa do administrador do fundo. Por outro lado, é importante destacar que, é vedado ao fundo operar em mercados futuros e de opções.
Como aplicar?
A maneira é bem parecida com a compra de ações, já que esse tipo de opção tem cotas negociadas em bolsa e balcão. Por isso, é possível adquirir as cotas durante as chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no chamado mercado secundário. Nessa linha, essa operação pode ser feita por plataformas de negociação on-line disponibilizadas por corretoras de valores.
Rendimentos
Os FII rendem por meio de cotas negociadas em bolsa, da valorização dos empreendimentos adquiridos e dos rendimentos obtidos sobre os aluguéis. Vale destacar que apenas o rendimento mensal é isento de Imposto de Renda. Para isso, o investidor deve ter no máximo 10% do patrimônio do fundo e o mesmo deve compor um mínimo de 50 pessoas físicas como cotistas.
Deste modo, é importante destacar que o lucro obtido pela diferença entre o preço de compra e o preço de venda da cota é tributado como uma operação, recolhendo 20% de imposto sobre esse rendimento.
O que você precisa saber sobre os Fundos Imobiliários
1. São isentos de Imposto de Renda
Diferentemente dos aluguéis recebidos por imóveis físicos, são isentos de Imposto de Renda nos rendimentos mensais para pessoas físicas que não possuam uma participação maior que 10% em determinado fundo e tenha, no mínimo, 50 cotistas. Caso o investidor decida vender as cotas, deverá pagar 20% de IR sobre o ganho do capital.
2. Diversificação de carteira
Pode ser boa alternativa para quem deseja equilibrar a carteira de investimentos e, assim, reduzir riscos e proteger o patrimônio. Além de ser investimento em um setor diferenciado, é possível encontrar fundos com ativos bem variados, como os fundos de fundos, que contam com imóveis, papéis, entre outros.
3. Boa forma de investir em imóveis sem precisar comprar um
Comprar uma cota de um Fundo Imobiliário é muito mais fácil – e barato – do que comprar ou vender um imóvel físico. A negociação de cotas de FIIs é feita por meio da Bolsa de Valores e a liquidez é bem maior do que a de um imóvel físico. Se necessário, é possível vender apenas uma parte das cotas e não tudo, como seria no caso da venda de um imóvel físico.
4. Menos voláteis que investir em ações
Mesmo tendo menor liquidez, são menos voláteis que as ações. Ou seja, em momentos de baixa da Bolsa, conseguem se manter minimamente estáveis, além de serem menos propensos à desvalorização.
5. Rendem dividendos recorrentes
Os fundos são obrigados a distribuir 95% dos resultados entre os cotistas de forma regular e costumam pagar dividendos mensalmente em patamares bem superiores, quando comparados aos ativos de Renda Fixa.
