Adensamento de regiões no DF é saída para demanda habitacional

Com 61 anos recém-completados, Brasília nasceu do sonho de Juscelino Kubitschek de criar, de forma planejada e estruturada, a capital do país no Planalto Central, como previa a Constituição de 1946. Projetada para abrigar 500 mil habitantes na área central, a capital federal chega em 2021 com 33 regiões administrativas, mais de 3 milhões de moradores e com os desafios do Governo do Distrito Federal para a implantação de políticas que garantam o crescimento e o desenvolvimento ordenados nos próximos anos.

Levantamento divulgado em 2020 pelo IBGE estima que a população do Distrito Federal seja de 3.055.149 de habitantes – crescimento de 39.881 moradores no último ano. O aumento representa alta de 1,33%, mais do que a média nacional registrada no Brasil, de 0,77%. A Companhia do Desenvolvimento do Planalto Central (Codeplan), órgão do DF responsável por pesquisas e estudos socioeconômicos, prevê que o DF tenha 3,4 milhões de habitantes até 2030.

A escolha da capital como moradia para muitos brasileiros faz o governo buscar soluções e determinar novos vetores de crescimento. Uma das estratégias tem sido a venda de terrenos em cidades já existentes, adensando as regiões e abrigando um quantitativo maior de moradores. A Terracap, maior companhia imobiliária do Brasil, é a responsável pela venda de terrenos públicos. O diretor de comercialização da companhia, Júlio César Reis, ressalta que o Governo do DF tem se estruturado e traçado estratégias para acolher a crescente demanda habitacional. Segundo ele, o DF tem uma necessidade de 16 mil novas unidades habitacionais todos os anos.

Quando se fala em moradia, partimos da premissa que morar é uma necessidade básica do ser humano. A diretriz do governador Ibaneis Rocha, nesse sentido, é mudar a cultura da ocupação do solo no DF. Então, estamos fazendo um trabalho em conjunto com vários órgãos para combater a ocupação irregular do solo, ofertando imóveis que atendam à demanda. Por outro lado, fazemos vendas de áreas que acomodam a população tanto em casas quanto em apartamentos.

Júlio César Reis, diretor de comercialização da Terracap

Regiões mais densas

A Terracap disponibiliza, regularmente, milhares de imóveis para venda por licitação. Atualmente, o Distrito Federal cresce com a comercialização de terras públicas no Guará, entre as quadras 46 e 58, Jardim Botânico Etapa 3 e Taquari, para o chamado mercado residencial unifamiliar, que são basicamente para construção de casas. Já para os empreendimentos coletivos, que são os condomínios de apartamentos, as cidades que estão sendo densificadas são Recanto das Emas, Samambaia, Águas Claras, Riacho Fundo 2, Guará, Noroeste e Sobradinho. “Com a disponibilização desses imóveis e entrega de imóveis dentro do programa Habita Brasília, a gente consegue suprir a demanda habitacional. Estamos maximizando a capacidade de suporte dos territórios e densificando as cidades”, explica Júlio César Reis.

Para evitar um crescimento desordenado das cidades, a Lei Federal 10.257, conhecida como Estatuto das Cidades, é responsável por estabelecer diretrizes gerais da política urbana. “O GDF tem investido na infraestrutura das áreas que estão sendo adensadas, como a ampliação da saída norte, o trevo de triagem norte, a construção de viadutos no Recanto das Emas e no Riacho Fundo, a expansão do metrô em Samambaia. Essas melhorias vão atender a demanda já existente e as que forem criadas com novas áreas”, complementa o diretor da Terracap.

Novas áreas em expansão

Sobre novas áreas de expansão do DF, entre este ano e o próximo, o GDF pretende abrir licitação para a venda de terrenos em novas áreas de habitação, como a QE 60 do Guará, o Jóquei Clube, localizado às margens da EPTG, e o Residencial Parque da Torre, também chamado Taquari 2. “Essas são algumas das regiões em que estamos trabalhando para continuar tendo oferta imobiliária que supra a demanda. As áreas atualmente comercializadas já têm infraestrutura ou estão em processo de implantação e melhoria. Para as áreas que vão ser criadas e comercializadas, o processo de infraestrutura vai ser iniciado no lançamento dos setores”, garantiu o diretor Júlio César Reis.

Crescimento vertical

Um dos grandes estudiosos da história urbana e geográfica de Brasília, Aldo Paviani, passou as últimas décadas pesquisando temas como urbanização, metropolização, impactos ambientais, regularização fundiária urbana, gestão do território, entre outros. Professor emérito da Universidade de Brasília, Paviani lembra que a construção da capital puxou o povoamento para o interior do país e, no fim dos anos 1950, segundo ele, a seca nordestina trouxe muitos trabalhadores para a construção civil. Ao longo dos anos, com o surgimento de novas regiões administrativas, a população foi expandindo ainda mais. “Não podemos tratar apenas as 33 regiões do DF. Temos que pensar no que chamo de periferia metropolitana, que são as cidades de Goiás em volta do DF. Elas são fruto do crescimento de Brasília. Os altos aluguéis e preços das terras daqui fizeram a expansão crescer para fora do DF, mas são pessoas que trabalham e transitam aqui”, explica.

O pesquisador, que também é pós-doutor em geografia, destaca que, para as próximas décadas, será essencial uma união estratégica entre DF e Goiás. “Não tenho bola de cristal para cravar o futuro, mas posso afirmar que o grande inimigo do planejamento é o improviso. Ou a gente tem uma ajuda mútua dos dois estados, com recursos conjuntos para resolver o problema da área metropolitana, ou, em 10 anos, vai ser impossível transitar dentro da capital. É necessário descentralizar o trabalho no DF e viabilizar o transporte como metrô para transportar a massa da população. Também não é possível criar mais regiões administrativas. Por que não ter um limite de crescimento vertical na estrutura já existente?’’, questiona Aldo Paviani.

O crescimento vertical tende a ser uma tendência para garantir a demanda habitacional do DF. Segundo a Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi), os principais mercados de vendas de imóveis atualmente estão no Noroeste, em Águas Claras, em Samambaia, no Gama e em Ceilândia. “São cidades modernas, com bom hub de transportes e em crescimento. São regiões que crescem nos espaços ainda livres”, afirma Eduardo Aroeira, presidente da Ademi.

O adensamento das cidades é uma tendência do urbanismo sustentável. É preciso ocupar os vazios urbanos.

Eduardo Aroeira, presidente da Ademi

Nos últimos dois anos, a associação registrou aumento na busca dos imóveis, acentuada com a pandemia de Covid-19. “As taxas de juros baixas estimulam, porque as prestações ficam mais atrativas. Além disso, as pessoas em isolamento passaram a dar valor para o conforto e começaram a buscar imóveis maiores, com varandas, espaços de lazer”, detalha Eduardo Aroeira. Segundo ele, a busca também impulsionou a valorização dos imóveis, que registraram aumento médio de 8% ao ano.