Às custas de moradores, negócio liderado por grileiro no Grande Colorado gera fortuna a empresários

Oitenta anos de disputa por terras, décadas de grilagem, centenas de processos judiciais e um negócio que pode colocar no bolso de uma empresa privada R$ 12 bilhões. A tumultuada regularização dos condomínios situados no Grande Colorado, em Sobradinho, se desenrola cercada de personagens conhecidos da polícia, da política e do mercado financeiro. Em meio à história de conflitos pelas glebas, a construção de uma nova cidade se avizinha. Com chancela do Governo do Distrito Federal (GDF), a Urbitá deve ser erguida a 20 km da Esplanada dos Ministérios e tem previsão de abrigar mais de 100 mil pessoas.

Hoje, já vivem nessas terras, que equivalem a duas vezes o tamanho do Guará, 30 mil moradores distribuídos por 54 condomínios. Na maioria das negociações, os lotes foram comprados entre as décadas de 1980 e 1990, das mãos de Tarcísio Márcio Alonso. Ele era o proprietário de parte dos direitos hereditários da Fazenda Paranoazinho.

Desde que adquiriram os terrenos, os compradores lutam pela regularização dos condomínios. Embora a área seja de propriedade privada, estava, até 2010, destinada à atividade rural, sem previsão de parcelamento urbano. Além do mais, a documentação em posse dos adquirentes era precária, uma vez que se discutiam na Justiça os direitos pelo espólio do primeiro dono da fazenda, José Cândido de Souza, morto em 1937.

Em 2019, o sonho de morar em um lugar juridicamente seguro parecia próximo para milhares de pessoas, em razão de avanços como a mudança de destinação das glebas, que passaram a contemplar instalação urbana. A esta altura, a questão do espólio também estava resolvida. Mas, contrariando todas as expectativas, os moradores do Grande Colorado descobriram, recentemente, que caíram numa grande armadilha: estão sendo obrigados a pagar de novo pelos lotes, segundo regras publicadas em edital no último dia 11 de junho. E o mais espantoso é que a operação tem aval do GDF. O governo, inclusive, participou diretamente de uma espécie de conciliação, além de disponibilizar linha de crédito do Banco de Brasília (BRB) para financiar em até 100% a dívida dos residentes da localidade.

Os ocupantes do espaço até contavam com o fato de que teriam de arcar com despesas referentes à documentação, como taxas cartoriais, de transferência e registro de escritura. Mas não podiam imaginar que seriam cobrados novamente pelos torrões já adquiridos. O dinheiro vai para a Urbanizadora Paranoazinho, cujos sócios participaram diretamente da venda dos quinhões no início da ocupação. O preço médio do metro quadrado previsto em edital é de R$ 120. Dependendo das dimensões e endereços, o preço dos lotes vai variar entre R$ 60 mil e R$ 120 mil. Somente com o pagamento desses valores, a Urbanizadora Paranoazinho deverá embolsar cerca de R$ 300 milhões.

Documentos inéditos

O Metrópoles teve acesso a documentos inéditos que demonstram uma possível maracutaia no processo que pode lesar milhares de pessoas. A papelada revela que os moradores, em sua maioria, compraram e pagaram pela terra vendida por Tarcísio Márcio Alonso. Mostram, ainda, que ele revendeu os mesmos quinhões para a atual Urbanizadora Paranoazinho, uma sociedade anônima criada exclusivamente para gerir o bilionário negócio. Trocando em miúdos: o negociante vendeu as mesmas propriedades duas vezes, lucrou em dobro. A pendenga se dá porque, atualmente, a Paranoazinho não reconhece os documentos apresentados pelos moradores do Grande Colorado. Argumentam que eles teriam “comprado mal” e feito um negócio precário e irregular. Só que os registros obtidos pelo Metrópoles trazem à luz um fato muito relevante: a mesma documentação agora desprezada pela Urbanizadora Paranoazinho foi validada na transação de sete anos atrás, que tornou a empresa legítima dona das terras.

Tarcísio, que é peça-chave nessa história, negociou durante anos, uma por uma, as cessões de direito à posse das terras com os herdeiros do José Cândido, o primeiro dono da fazenda. Depois, o mesmo Tarcísio Márcio Alonso viria a renegociar com a Paranoazinho a papelada, numa operação de R$ 60 milhões. A transação está detalhada em escritura de compra e venda firmada entre Tarcísio e a sociedade anônima, registrada em 9 de abril de 2013, no 15º Cartório de Notas de São Paulo.

Confira:

Escritura de Compra e Venda: Tarcísio e Urbanizadora Paranoazinho by Metropoles on Scribd

 

Em determinado momento das transações referentes ao Grande Colorado, surgem dois novos personagens importantes: os empresários José Celso Gontijo, proprietário da construtora JC Gontijo, e o ex-bilionário Rafael Birmann. Ele ficou conhecido por fazer grandes aportes em negócios extravagantes, como a construção do primeiro hotel seis estrelas do Brasil, o Palácio Tangará.

Tarcísio chegou a ser condenado e preso por grilagem de terras no Distrito Federal e em São Paulo. Mesmo sendo observado de perto por autoridades policiais, conseguiu reunir dois empresários com capital para dar início à exploração da área situada em Sobradinho. Da junção dos três, nasce a Urbanizadora Paranoazinho.

Desconfiança dos moradores

Essa administradora sempre foi vista com desconfiança pelos moradores, muitos dos quais nem sequer sabiam quem lhes batia à porta para cobrar a fatura das glebas. Documentos obtidos pela reportagem não deixam dúvidas sobre o vínculo do trio. Em 2012, sob o comando de JC Gontijo, surge a empresa Desenvolve Participações, que se tornou acionista da Urbanizadora Paranoazinho. Essa empresa, ligada a Gontijo, se declara devedora confessa da dívida da Urbanizadora com Tarcísio. O Instrumento Particular de Confissão de Dívida é datado de outubro de 2013 e, até agora, era mantido sob sigilo.

Veja a íntegra do Contrato de Confissão de Dívida:

Contrato Confissão Dívida Tarcísio X Desenvolve+ Urbanizadora by Metropoles on Scribd

Nesse mesmo documento, estabelece-se como será o pagamento pela venda das terras reclamadas por Tarcísio. Parte dos dividendos está condicionada à exploração das glebas onde será erguida a Cidade Urbitá, projeto de urbanização já aprovado pelo GDF em uma área de 922 hectares nos arredores dos condomínios já instalados no Grande Colorado. No acordo, a empresa administrada por José Celso Gontijo também se compromete a orientar os conselheiros por ela indicados para o coletivo de gestão da Urbanizadora Paranoazinho a “não aprovar sem anuência prévia e por escrito de Tarcísio Márcio Alonso alteração da referida deliberação tomada pelos membros do Conselho de Administração, sob pena de responder pelos prejuízos que causar a Tarcísio”. O texto não deixa dúvida sobre a ingerência do grileiro na Urbanizadora Paranoazinho.

Veja:

 

 

 

 

 

Troca de e-mails

A participação direta de Tarcísio Márcio Alonso na Urbanizadora Paranoazinho também fica patente em uma troca de e-mails à qual o Metrópoles teve acesso. Na conversa, o nome de José Celso Gontijo é citado.

Em 2012, Tarcísio envia correio eletrônico autorizando um corretor a negociar sua participação societária na Urbanizadora Paranoazinho. Ele informa ter 29,7% dos papéis. No mesmo texto, compromete-se a dar preferência de compra aos também sócios da empresa José Celso Gontijo e Rafael Birmann. O diálogo não evidencia se o negócio fora fechado, mas corrobora a relação de consórcio entre os citados.

Veja os e-mails enviados por Tarcísio que corroboram relação dele com JC Gontijo e Rafael Birmann:

E-mails Tarcísio informando a venda da participação by Metropoles on Scribd

 

É esse trio que tentou se proteger por trás da figura da Urbanizadora Paranoazinho, que tem investido em receber dos moradores pelas terras um dia já compradas. Com apoio de peso: recentemente, o GDF se prontificou a auxiliar na suposta resolução de um processo que era discutido entre duas entidades particulares (moradores x Urbanizadora Paranoazinho). A entrada do Palácio do Buriti desequilibrou a balança em favor de quem ostenta poder econômico.

“Fui chamado de burro”

O oficial da reserva do Exército Brasileiro Silvério Amorim, 72 anos, recorda-se do dia em que adquiriu o terreno onde vive com a família há 20 anos. “Era setembro de 1993: por indicação de um cunhado, fui à empresa do Tarcísio e negociamos. Ele só aceitava o pagamento em dinheiro. O preço cobrado: 250 mil cruzeiros. Fui ao banco, tinha 253 mil na conta. Saquei o que precisava e levei a quantia em um envelope grande de papel pardo. Entreguei nas mãos dele”, conta.

Amorim guarda toda a documentação.

Fui chamado de burro pelo governador, e é assim que eu me sinto. Fomos todos enganados. O edital é fajuto, só atende aos interesses da empresa. Nós, moradores, que compramos de boa-fé e lutamos por mais de 20 anos pelos nossos direitos, ficamos com todo o prejuízo

Silvério Amorim, 72 anos

Amorim faz referência ao dia em que próprio Ibaneis Rocha (MDB) intermediou reunião de síndicos dos condomínios do Grande Colorado e representantes da Urbanizadora Paranoazinho. Na época, foi formalizada proposta para que os residentes pagassem, em média, R$ 120 por metro quadrado. Os moradores confrontaram os termos postos à mesa. Ibaneis reagiu com energia, indispondo-se com o grupo. No final das contas, prevaleceu a oferta da empresa privada.

Ao longo das últimas semanas, a reportagem ouviu dezenas de moradores que contam uma história muito parecida à de Silvério Amorim. Todos alegam ter pago pelas áreas, apresentam os documentos e denunciam estarem sendo coagidos a quitar os lotes. Nos últimos anos, centenas de ações referentes às terras do Grande Colorado tramitam na Justiça. A tendência é que as normas da regularização recém-lançadas também sejam alvo de novos questionamentos judiciais.

 

 

80 anos de imbróglio

A indefinição sobre o direito à propriedade inicia-se muito antes da construção de Brasília. Em 1937, registra-se a morte de José Cândido de Souza, dono de uma fazenda de 15 mil hectares até então no ermo Cerrado goiano. A propriedade, batizada de Paranoazinho, passa a integrar o espólio do empresário paulista, que teve 11 filhos e dezenas de netos. O inventário chegou a ter 60 beneficiários.

Confira o acordo dos herdeiros de José Cândido:

Acordo com os herdeiros Fazenda Paranoazinho by Metropoles on Scribd

Enquanto a complicada descendência de José Cândido era definida nos cartórios e tribunais de São Paulo, a nova capital do país foi erguida ao lado da antiga propriedade rural. Outro a vislumbrar a possibilidade de ganhar dinheiro com o local foi justamente Tarcísio Márcio Alonso, que já havia sido preso em 2001 por grilagem na região onde se situa a Fazenda Paranoazinho.

O esquema de venda de lotes na área correu frouxo até Tarcísio ser denunciado pelo Ministério Público Federal (MPF), em 1998. O grileiro foi condenado a 3 anos de reclusão em regime semiaberto e ao pagamento de multa de 1,8 mil salários mínimos por ter iniciado, sem autorização, a construção de um dos condomínios no Grande Colorado: o Jardim América. A Justiça também entendeu que Tarcísio Márcio Alonso escondeu dos compradores a situação irregular do espaço.

Após a condenação, Tarcísio deixou a capital do país e mudou-se para São Paulo, onde também é investigado por venda irregular de terras. Mesmo longe, ele não deixou de lado os negócios em Brasília. A empresa Companhia de Negócios teria mapeado a área e identificou três oportunidades de negócio que poderiam gerar R$ 12 bilhões de lucro. Eram elas: a regularização dos condomínios já instalados, os valores a serem recebidos pela desapropriação de terrenos feita pelo governo na área – rodovias e um terreno utilizado pela Companhia de Abastecimento de Água do Distrito Federal (Caesb) –, e a chamada Área da Cobra (espaços vazios em que hoje está prevista a construção da Cidade Urbitá).

Confira os mapas:

Em 14 de julho de 2006, a empresa encaminha para Tarcísio a proposta de parceria a fim de gerir e explorar comercialmente todos os quinhões da antiga Fazenda Paranoazinho (confira o documento abaixo). O negócio atraiu outros empresários, como José Celso Gontijo e o ex-bilionário com expertise no mercado financeiro Rafael Birmann. Era o início da Urbanizadora Paranoazinho, atualmente detentora oficial das terras.

No esquema abaixo, anexado em uma troca de e-mails entre Rafael e Tarcísio, os empresários esboçaram, em uma folha, como o negócio seria dividido. Veja:

Confira a íntegra da troca de e-mails:

E-mails Tarcisio e Birman by Metropoles on Scribd

Com o fim do inventário, o grupo, então, compra os direitos dos herdeiros de José Cândido. As terras atribuídas a Tarcísio, as mesmas adquiridas décadas antes pelos moradores dos condomínios na região do Grande Colorado, foram negociadas por R$ 60 milhões.

Em 2013, a Urbanizadora Paranoazinho consegue registrar, no cartório do 7º Ofício, a área de 1,5 mil hectares. Começa, assim, o processo de negociação de 54 condomínios irregulares na região.

O que diz a Urbanizadora Paranoazinho

Ao Metrópoles, Ricardo Birmann, presidente da Urbanizadora Paranoazinho, afirma que a empresa sempre atuou com “responsabilidade, transparência e preocupada com a segurança jurídica”. “Desde que assumimos, temos uma postura de muito rigor. A área estava imersa neste universo de insegurança. Iniciamos o maior processo de regularização fundiária da história”, pontuou.

Birmann reconheceu a participação de José Gontijo no quadro societário da Urbanizadora, mas nega a interferência de Tarcísio nos negócios. “Ele tem dinheiro a receber, mas não participa ativamente das decisões”, explicou.

A Urbanizadora também informou, por meio de nota, que “Tarcísio Márcio Alonso, assim como cerca de 60 outros herdeiros, advogados e cessionários, tinha direitos ao espólio de José Cândido de Sousa, antigo proprietário das terras que compõem a Fazenda Paranoazinho. A partir de 2008, a UP negociou e adquiriu toda a área por meio de inúmeras negociações com esses diferentes herdeiros/cessionários, sempre tomando as precauções legais, sempre por escrituras públicas e sempre com registro em cartório de registro de imóveis”.

“As negociações com Tarcísio Márcio Alonso só concluíram em 2013, quando então a UP adquiriu as áreas atribuídas a ele na sobrepartilha pela Escritura Pública de Compra e Venda mostrada pela reportagem e aperfeiçoada alguns meses depois, transformando os valores que lhe seriam devidos em dinheiro numa permuta para pagamento em imóveis”, continua o texto.

“Há 10 anos, a UP vem realizando todos os procedimentos necessários para garantir um avanço inédito na regularização fundiária local, contribuindo para a recuperação da legalidade urbanística, ambiental e fundiária, não apenas das áreas de sua propriedade, mas de toda Brasília. Dos cerca de 6,5 mil imóveis implantados irregularmente na Paranoazinho, mais de 2 mil famílias já assinaram acordo com a empresa, e quase três quartos dessas já têm sua escritura”, argumenta a Urbanizadora Paranoazinho.

O que diz a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação

Também por meio de nota, a Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) sublinhou que “o quadro societário da empresa trata-se de matéria de cunho exclusivamente relacionado à Urbanizadora, sobre o qual à secretaria não cabe qualquer juízo, competindo-nos tão somente, nessa fase, a continuidade na análise e aprovação dos projetos urbanísticos a serem encaminhados com base nos critérios estabelecidos entre os particulares envolvidos”.

Sobre a participação do governo na negociação entre terceiros, a pasta destaca ter realizado “a mediação do conflito fundiário que já durava mais de uma década, entre a UPSA e os moradores da região, garantindo a participação de quaisquer interessados em todas as reuniões realizadas, buscando sempre uma solução para a questão fundiária, sobretudo com vistas à efetiva regularização da região”.

“Por fim, importante ressaltar que a adesão à proposta apresentada pela Urbanizadora Paranoazinho não é obrigatória, tratando-se de faculdade dos moradores para que, além de encerrar a discussão quanto à propriedade, a empresa assuma todos os custos inerentes ao processo de regularização legalmente estabelecido, incluídos todos os estudos e compensações necessários, como ambiental e urbanístico, bem como as obras de infraestrutura mínimas previstas para a região e ainda não executadas”, conclui o texto.

O que diz o BRB

O Banco de Brasília (BRB) abriu uma linha de crédito especial para financiar ao pagamento da regularização. A instituição financeira foi questionada sobre a concessão do benefício dentro de uma negociação entre particulares, mas não respondeu a reportagem até a última atualização deste texto.