STJ decide que condomínios podem proibir locações estilo Airbnb

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, nesta terça-feira (23/11), que os condomínios podem proibir locações em prazo inferior a 90 dias, conforme é feito pelo Airbnb, por exemplo. A turma considerou que aluguéis curtos em áreas residenciais têm caráter de hotelaria.

O dono de um apartamento para locação recorreu de decisão na reunião do condomínio que, em assembleia, restringiu a locação por prazo inferior a 90 dias.

No caso, foi considerado que as locações através de plataformas de busca por meios de hospedagem, como a Airbnb, seria hospedagem remunerada, em caráter de hotelaria, que desviaria a função residencial do imóvel, considerando ilegítimo e irregular o comportamento do condômino que tenta inserir sua unidade neste tipo de negócio para ganhar dinheiro.

O proprietário pediu a anulação da assembleia e defendeu que a locação por prazo inferior a 90 dias é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/91, que trata do aluguel por temporada. Em primeira instância, o dono do imóvel conseguiu sentença favorável, mas agora o STJ reformou a sentença.

Para o relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a exploração econômica de atividades autônomas mediante locação por curto prazo, caracterizadas pela eventualidade e transitoriedade, não é compatível com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio do processo.

Para o ministro, as hospedagens de curto prazo afetam o sossego e a salubridade dos moradores devido à alta rotatividade.

O relator entendeu que não há irregularidade na restrição imposta pelo condomínio. Assim negou provimento ao pedido do dono de imóvel para aluguel de curta temporada.

Representantes do Airbnb atuaram como assistentes no processo. Em abril deste ano, a Quarta Turma do tribunal também decidiu que o condomínio tem direito de proibir a locação.

Em nota, a assessoria do Airbnb comentou a decisão: “Os julgamentos em questão se referem a casos específicos e pontuais e as decisões não determinam a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral”, disse.

Os representantes da plataforma ainda frisaram que o aluguel por temporada no Brasil é legal: “expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, informou o Airbnb por meio de nota.

Força da convenção

Para o advogado especialista em direito imobiliário Alexandre Matias, o precedente da Terceira Turma do STJ confirma a vinculação que a convenção de condomínio tem em relação aos condôminos, pois, no caso concreto, houve deliberação em assembleia para incluir um item na convenção de condomínio que proíbe a locação por temporada em período inferior a 90 dias.

“Não se trata de lei, mas de um precedente de uma Corte Superior que confirmou que a convenção de condomínio é soberana na definição das normas de convívio entre os condôminos. Caso haja desrespeito por parte de algum proprietário, ele poderá sofrer sanções impostas pelo condomínio com a aplicação de multa pecuniária e outras penalidades que sejam definidas pela convenção de condomínio”, afirmou o especialista.