Maioria do STJ decide que condomínio pode impedir locação pelo Airbnb

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta terça-feira (20/4), por maioria, autorizar que condomínios residenciais determinem a proibição de aluguéis de imóveis mediante plataformas como o Airbnb ou outros aplicativos de locação.

Segundo os magistrados, a permissão cabe à administração dos edifícios, para garantir a segurança dos condôminos.

O processo começou a ser analisado em outubro de 2019, com o voto do relator, ministro Luís Felipe Salomão, que entendeu ser ilegal o fato de a administração de um condomínio privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade. Em seguida, o ministro Raul Araújo pediu vista, e o tema ficou parado na Corte até esta terça.

No voto, Salomão argumentou que o aluguel por aplicativos é mais seguro, porque ficam registrados os dados financeiros e pessoais do locador.

Divergência

O ministro Raul Araújo foi o primeiro a divergir do relator. Para ele, autorizar a locação, por meio de plataformas digitais, de imóveis localizados em edifícios residenciais põe em risco a segurança de outros moradores do condomínio.

“A forma de utilização dos imóveis exige relevante adaptação no controle de entrada e saída de pessoas, sendo uma ameaça à segurança. O ingresso equivocado de pessoas dispõe de medidas para roubarem apartamentos fechados ou outras formas de roubo até mais violentas”, falou.

A ministra Isabel Gallotti seguiu a divergência, contra a locação de imóveis em condomínios residenciais pelo Airbnb.

“A meu ver, não se trata de uma destinação meramente residencial do imóvel. Foge, portanto, ao permitido na convenção do condomínio. Assim como o ministro Raul, eu entendo que não há nenhum obstáculo desse negócio em casas em que o proprietário terá liberdade mais ampla. No condomínio, no entanto, há maior preocupação com a segurança e atividades dos servidores, que podem ser impactadas”, disse.

Em rápido voto, o ministro Antônio Carlos Ferreira também acompanhou a divergência. “A convenção de condomínios tem poderes para disciplinar essa espécie de locação”, opinou.

O ministro Marco Buzzi, presidente da 4ª Turma, não estava presente na sessão.

O caso específico — o primeiro do tipo a chegar a uma Corte superior — é o de um condomínio de Porto Alegre (RS), cuja administração processou duas pessoas por disponibilizarem os apartamentos no site. O argumento é que elas desrespeitaram a convenção do prédio, segundo a qual a destinação residencial dos imóveis não poderia ser alterada para atividade comercial.

“Diferente do que decidiu o STJ, entendo que a convenção de condomínio não pode contrariar a Constituição Federal, que assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor do imóvel da forma que lhe convir. Logo, ao meu ver, condômino deve ter assegurado o direito de alugar o imóvel pela plataforma Airbnb se assim desejar, qualquer que seja o período da locação”, avaliou Ana Carolina Osório, advogada especialista em Direito Imobiliário sócia do Osório Batista Advogados.

O que diz o Airbnb

Em nota, a plataforma afirma que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.

“Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente”, aponta a nota enviada ao Metrópoles.

O Airbnb também chamou a atenção para o voto do ministro relator Luís Felipe Salomão.

“O ministro Salomão ressaltou que haveria violação do direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem esse tipo de locação. Salomão afirmou ainda que o aluguel realizado pelas plataformas digitais é mais seguro que as locações tradicionais, tanto para o locador como para o condomínio, pois existe o registro de toda a transação financeira e dos dados pessoais das pessoas que vão permanecer no imóvel”, diz o comunicado.