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São Paulo – O ano de 202o foi marcado por incertezas diante da pandemia do novo coronavírus, mas o mercado imobiliário surpreendeu o mais otimista dos analistas. Com um crescimento de 58% no período, os financiamentos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança atingiram R$ 124 bilhões, superando o recorde histórico de R$ 112,9 bilhões, de 2014, – período do boom do setor.
Foram financiadas com esses recursos 426,8 mil unidades, uma alta de 43,2% em relação a 2019, segundo dados da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O avanço foi impulsionado pelo barateamento do crédito para financiamento imobiliário. Com os sucessivos cortes da Selic, a taxa básica de juros, que chegou ao final de 2020 a 2%, os bancos reduziram os juros para financiar imóveis. Além disso, muitas famílias que passaram a trabalhar em teletrabalho devido à pandemia buscaram casas maiores e em cidades menores perto dos grandes centros.
A demanda aquecida resultou em aumento de preços nesse setor em 2020. Segundo o índice FipeZap, que monitora unidades anunciadas para venda em 50 cidades, houve uma alta nominal no ano passado de 3,67%, no primeiro avanço do indicador desde 2016. A variação ainda representa uma perda real, mas ficou mais em linha com a inflação medida pelo IPCA, que fechou 2020 em 4,52%, na comparação com os outros anos.
Para 2021, a tendência é que os preços dos imóveis sigam em alta. E analistas do mercado financeiro também preveem uma elevação da Selic, encerrando o ano em 3,5%, o que pode encarecer o crédito imobiliário.
Esse cenário, no entanto, não deve atrapalhar os planos de quem pretende adquirir um imóvel. Isso porque o comprador ainda encontrará boas condições de crédito e preços atrativos no mercado, segundo especialistas consultados pelo Metrópoles.
Sergio Cano, professor do MBA da Fundação Getulio Vargas (FGV) e especialista em mercado imobiliário, afirma que o preço dos imóveis ainda está depreciado em relação ao boom imobiliário que se encerrou em 2014. Segundo ele, dependendo da cidade, a defasagem chega entre 10% e 30%, considerando a inflação.
“Os preços dos imóveis ainda em 2021 têm uma defasagem em relação ao período do boom. Então, na minha visão, estamos em um momento ideal para a compra de imóvel. Você vai pegar o preço com uma defasagem, com boas taxas de juros para financiamento, além de encontrar uma oferta de crédito grande e com várias modalidades de financiamento”, afirma o especialista.
Compro agora ou depois?
Embora a tendência seja de recuperação de preços em 2021, Bruno Oliva, economista da Fipe e coordenador do FipeZap, avalia que o ritmo de alta não será na mesma velocidade e magnitude vistas há 10 anos. Nesse sentido, diz o economista, o comprador não precisa ter pressa para fechar negócio com receio de um aumento expressivo nos valores dos imóveis.
“É importante dizer que nessa situação em que os preços não sobem tão rapidamente, as pessoas têm tempo para procurar um imóvel que se adeque às suas condições e necessidades. Então, não há motivo para desespero, como a gente já viu em 2010 e 2011 porque os preços subiam rapidamente”, afirma Oliva.
Na capital paulista, no entanto, as unidades residenciais novas já ficaram, em termos reais, 12% mais caras em 2020, e os preço devem subir mais neste ano, segundo Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
“Quem comprar o mais rápido possível sai na vantagem. Em 2021, talvez o preço suba 5% ou 6%, o que é muita coisa. Acho que tem que comprar o mais rápido possível, mas com a cabeça no lugar. Se tiver dentro das suas condições e necessidades, pode comprar”, diz Kallas, ressaltando que projeção não é um dado oficial do Secovi-SP, mas uma avaliação como empresário do setor.
Além da demanda aquecida, segundo ele, o aumento dos custos da construção civil terá impacto no valor dos imóveis. Em 2020, o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), calculado pela FGV, acumulou alta de 8,66%, a maior variação anual desde os 12% registrados em 2008.
Kallas diz que os estoques e os lançamentos já estão sendo estudados com esses novos custos. “Outro fator importante [para alta de preços] é o fato de não se ter terrenos viáveis em São Paulo ou se ter muito pouco por causa do Plano Diretor, que é extremamente injusto com a classe média”, acrescenta.
Impacto da alta de juros
Para os especialistas, a Selic deve subir neste ano, conforme projetam os analistas de mercado, mas a alta deve ter pouco impacto nos juros cobrados no financiamento imobiliário.
“Estamos com uma Selic espetacular, que deve subir, mas não parece que deve subir grandes coisas. De 2% talvez vá para 4% ao ano, então a taxa continua atraente. A taxa faz com que a prestação fique muito perto do aluguel, e essa prestação tem sido de 30% a 50% abaixo do que se tinha há dois, três anos”, afirma Kallas.
Oliva, da Fipe, explica ainda que, em geral, o juro do financiamento tem uma defasagem em relação à taxa básica da economia. “É natural a Selic começar a subir e depois de um tempo o financiamento imobiliário seguir. Quem pretende comprar imóvel deve ficar ligado e ver quando a taxa de juros do financiamento começar a subir, mas não ficar desesperado porque não haverá um salto”, diz o economista.
Segundo Cano, da FGV, outro fator que contribui para que as taxas de juros cobradas em financiamento continuem atrativas é a baixa inadimplência no setor. “Mesmo que haja um aumento expressivo da Selic, não significa que imediatamente os bancos vão aumentar o juro de crédito imobiliário, porque a inadimplência está sob controle. A taxa de inadimplência está bem comportada”, afirma.
