Falta de recursos compromete projetos do Minha Casa Minha Vida

A perspectiva de mudanças nas regras do Minha Casa Minha Vida (MCMV), e a tendência de diminuição de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abastecer o programa habitacional têm feito as grandes construtoras residenciais do país revisarem seus planos de negócios.

A MRV e a Direcional pretendem remanejar parte dos seus próximos empreendimentos para fora do programa. A intenção é seguir construindo moradias para famílias de baixa renda, mas sem contar com financiamento originado no FGTS, como ocorre no MCMV. Por sua vez, a Tenda está ajustando o perfil de seus projetos na tentativa de ganhar eficiência e evitar a corrosão da rentabilidade em meio ao ambiente de negócios mais árido.

A MRV é a maior operadora do Minha Casa Minha Vida, com cerca de 10% de participação no volume anual de obras contratadas. A empresa comunicou hoje que reduzirá gradualmente os projetos do programa em seu portfólio do nível atual de 80% para cerca de 40% nos próximos anos.

O espaço no portfólio será preenchido por empreendimentos que estão numa faixa de preço similar à do teto do MCMV, em torno de R$ 300 mil, que podem ser financiadas por linhas de crédito com recursos originados no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Esses projetos representam hoje 8% do portfólio e a meta é elevar para cerca de 35%.

A companhia prevê ainda que cerca de 25% dos empreendimentos serão “híbridos”, ou seja, poderão ser enquadrados nas linhas de crédito do MCMV ou nas linhas com taxas de mercado, dependendo da atratividade de cada segmento.

“Se olharmos para o FGTS hoje, vemos uma menor disponibilidade de recursos do que víamos antes”, afirmou o copresidente da MRV, Eduardo Fischer, em entrevista ao Broadcast. “Em vez de ficar com o risco na mão, que é a limitação do FGTS, estarei me expondo cada vez menos ao programa”, emendou.

Fischer ressaltou ainda que vê o ciclo de redução das taxas de juros no país como um fator capaz de alterar a dinâmica do setor imobiliário. O executivo apontou que já existem linhas de mercado com taxas na casa de 7% ao ano, patamar inferior ao praticado na faixa 3 do MCMV, que é de 8,16% ao ano. “Na minha cabeça, a faixa 3 está deixando de existir. Ela já não tem subsídio do FGTS, e a taxa está maior do que no mercado. Está perdendo sentido”, avaliou.

A mesma estratégia está sendo adotada pela Direcional. Ela anunciou semana passada que vai ampliar os lançamentos de imóveis com preços um pouco acima do teto do MCMV, o que a companhia chama informalmente de “faixa 4”. A mudança vem na esteira de gargalos de recursos do programa, e na oportunidade de financiar os empreendimentos com linhas de crédito do SBPE.

“Há uma oportunidade enorme pela frente com as mudanças no cenário macroeconômico”, afirmou o presidente da Direcional, Ricardo Ribeiro, em reunião com investidores e analistas. “Não interessa de onde vem o funding. O que interessa é que há demanda pelos imóveis”, enfatizou. Tanto para MRV quanto para a Direcional, os projetos fora do MCMV contarão com o mesmo método construtivo, além do repasse de clientes para o financiamento bancário logo após a venda, e não só na entrega das chaves.

Deterioração
A liquidez do FGTS tem diminuído pouco a pouco nos últimos anos devido à liberação de recursos para fins variados, desde empréstimos para socorrer Santas Casas até os saques para cotistas. Pela frente, há ainda a Medida Provisória 889, que poderá ampliar o valor dos saques de R$ 500 para R$ 998.
“Com menos recursos no FGTS, o impacto será ou um corte no tamanho do número de unidades contratadas pelo MCMV ou no valor do subsídio para cada uma das faixas. Ainda não sabemos ao certo como o governo vai proceder”, apontou o presidente da Tenda, Rodrigo Osmo, em reunião com investidores e analistas após publicação de seu balanço.

No encontro, Osmo disse ainda que vê uma deterioração do ambiente de negócios para o mercado imobiliário de baixa renda. O executivo citou também o fim dos mega feirões de imóveis da Caixa Econômica Federal – como já ocorria há quase 15 anos – e as condições mais restritivas do banco estatal para liberação de crédito.

Como resposta, a Tenda tem buscado aumentar a eficiência de seus projetos, passando a priorizar a construção de prédios mais altos para aproveitar mais a produção em cada terreno. A companhia também tem mantido uma posição líquida de caixa e evitado manter um estoque de terrenos muito grande.

O balanço da Tenda ligou sinal de alerta entre analistas. “Temos visto sinalização de que as perspectivas para o MCMV estão se tornando cada vez mais desafiadoras, com subsídios mais baixos e maiores restrições de crédito pela Caixa Econômica Federal desde o início deste ano”, citaram Victor Tapia e Roberto Waissmann, em relatório do Bradesco BBI. Segundo estimativa da dupla, o total de unidades contratadas neste ano no MCMV deverá diminuir em cerca de 30% em relação ao ano passado.