Demanda por aluguel deve igualar-se à de compra

As novas medidas de estímulo da Caixa Econômica Federal para venda de imóveis, como o aumento da cota de financiamento, não devem ser suficientes para reverter um movimento que o próprio banco desencadeou há cerca de um ano. A busca por locação de residências tem crescido desde meados de 2015 e a expectativa é que fique no mesmo patamar que a procura pela aquisição de imóveis, liquidando uma diferença que chegava a um terço das buscas em anos passados.

A procura por aluguel no Brasil atingiu 49% do total de buscas em março de 2016, enquanto a demanda por unidades para aquisição ficou em 51%, de acordo com dados de unidades usadas do site VivaReal. As curvas de buscas começaram a mudar em maio de 2015, em reação às mudanças de regras de financiamento pela Caixa. O impacto foi tamanho que a procura por locação chegou a superar a de compra entre novembro e fevereiro, influenciado também por questões sazonais como fim de férias. Até então, a procura por aquisição era cerca de 30 pontos maior que a demanda por locação

“As pessoas têm interesse em comprar, mas não têm condições. Por isso, buscam o aluguel”, disse o executivo chefe de operações do VivaReal, Lucas Vargas. Para o especialista, as novas medidas de estímulo da Caixa não devem ter grande impacto no mercado. “Os bancos estão rígidos na aprovação do financiamento. Falta crédito, sim, principalmente por causa do desgaste da caderneta de poupança”, acrescentou.

Elevação de cota
Recentemente, a Caixa anunciou a elevação da cota de financiamento do imóvel usado, de 50% para 70%, no caso de clientes do setor privado pelo Sistema de Financeiro de Habitação (SFH), que envolve unidades de até R$ 750 mil. Já os imóveis usados financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), acima de R$ 750 mil, em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, e de R$ 650 mil nos demais Estados, passam a ser financiados em 60%, dos atuais 40%, para o setor privado.

As mudanças revertem em parte medidas tomadas há menos de um ano Em maio de 2015, a Caixa informou a redução da cota de 80% para 50%, no caso do SFH, e de 70% para 40% no caso do SFI. Mesmo com essa reversão parcial, a tendência é de estabilidade nas buscas, com demanda igualmente divididas entre locação e compra, “até uma recuperação da economia e maior oferta de crédito”, afirmou Vargas. “Não vemos nenhum sinal de oferta de crédito barato no curto prazo”, acrescentou.

Apesar do estímulo recente na cota de financiamento, a política de juros da Caixa tem se tornado mais restrita nos últimos meses A Caixa anunciou em março a quarta elevação de juros no crédito imobiliário desde a inversão de curva da taxa básica de juros, a Selic. As nova taxas, que marcaram o primeiro aperto do banco em 2016, entraram em vigor no dia 24 e afetam imóveis residenciais, comerciais e mistos em operações com recursos da poupança (SBPE).

Análise de crédito
Além do custo mais alto de financiamento, o banco tem sido mais rígido principalmente na análise de crédito de compradores com renda informal ou que não seja constante, como no caso de comerciantes e profissionais autônomos, sinalizando aversão ao risco na concessão de empréstimos. A atuação da Caixa acaba ditando o dinâmica do mercado, uma vez que o banco responde pela maior parcela do segmento, com mais de 65% do mercado.

Os preços para aquisição e locação também têm influenciado a escolha das pessoas. Para a negociação definitiva de imóveis, os vendedores têm sido mais resistentes em flexibilizar e, muita vezes, até preferem colocar a unidade para locação, em vez de abrir mão de rentabilidade. No primeiro trimestre, de acordo com os dados do VivaReal, o preço para venda ficou quase estável, com variação positiva de 0,76%, enquanto o valor de locação caiu 5,55% frente a igual intervalo do ano passado.

Com isso, em média no Brasil, levariam 16,16 anos para se comprar um imóvel com o pagamento mensal do valor do aluguel, frente a 15,15 anos no primeiro trimestre de 2015. “Isso significa que o investimento para aquisição de um imóvel se justifica apenas se o comprador ficar mais tempo com o empreendimento”, disse Lucas Vargas.