BC quer usar índice de inflação para corrigir parcelas da casa própria

O Banco Central estuda a possibilidade de permitir que os bancos utilizem índices de inflação, como o IPCA, como referência para o reajuste das parcelas do crédito para compra da casa própria em operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O índice de inflação seria um substituto da Taxa Referencial (TR), hoje usada como indexador em todas as operações do SFH. A expectativa do setor é de que a mudança possa abrir espaço para juros menores nos novos contratos.

Atualmente, quem financia imóvel pelo SFH paga uma taxa de juros fixa, cujo limite é de 12%, mais a TR, que atualiza o saldo devedor. Como o valor da TR hoje é zero, o mutuário da casa própria paga, na prática, apenas o valor fixo. Os dados mais recentes do Banco Central mostraram que a taxa média de juros cobrada em financiamentos imobiliários fechados em maio foi de 7,7% ao ano neste caso. Quem financiou o imóvel a taxas de mercado (fora do SFH) teve acesso a um juro médio de 9,2% ao ano.

O SFH já possui um custo mais baixo por utilizar recursos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Além disso, o sistema possui limites para o juro cobrado e para o valor do imóvel a ser adquirido — hoje de até R$ 1,5 milhão.

A proposta em estudo no BC é permitir que os bancos utilizem, no lugar da TR, um índice de preços para reajustar o saldo devedor. Isso valeria para os novos contratos e poderia ser feito, por exemplo, por meio do IPCA — a referência oficial para a inflação no Brasil — ou o IGP-M, usado em contratos de aluguel.

Agenda
A possibilidade está sendo avaliada em um dos 14 grupos de trabalho criados no BC para impulsionar a agenda BC#, de modernização do sistema financeiro. Após a formulação do estudo, a questão ainda precisará ser levada para aprovação no Conselho Monetário Nacional (CMN), que conta com representantes do BC e do Ministério da Economia.

A expectativa do setor imobiliário é de que a adoção de índices de preços no SFH abra espaço para que os bancos cobrem juros menores do mutuário.

“Hoje, em um contrato com TR e juro de 8,5%, existe um componente de inflação, que está por volta de 3,5% ou 4,0%. Em um contrato indexado ao IPCA, isso deixará de existir, porque haverá o ajuste todo ano”, avaliou o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Basilio Jafet. “Na primeira hipótese, o custo está meio que “prefixado”. Na segunda, o ajuste é feito pela inflação.”

Para Jafet, é importante que haja alternativas no mercado, para que o cliente de banco possa escolher a melhor opção. “A mudança vai aumentar o volume, vai gerar mais negócios e criar um mercado maior.”

O diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira, acredita que a adoção do IPCA levará, de fato, à redução dos juros cobrados nos novos contratos. Mas afirma, no entanto, que o uso da inflação como indexador traz um risco adicional ao mutuário. “Se tivermos uma crise interna ou externa, em que a inflação sobe muito, estes contratos terão um reajuste tão forte que poderão ficar impagáveis”, alerta.

Bancos
Em julho do ano passado, uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) deu o primeiro passo na flexibilização das condições, ao abrir a possibilidade de os bancos indexarem os contratos imobiliários a índices de preços no caso de operações que estão fora do SFH — ou seja, aquelas voltadas para imóveis de maior valor, com juros mais elevados.

Entre os cinco maiores bancos no país (Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco e Santander), por enquanto nenhum deles oferece linhas assim.

A Caixa e Santander afirmam que o uso de indexadores ligados à inflação está em estudo. Já o Itaú Unibanco disse que, no momento, não há previsão de mudanças.