Condomínio não pode vetar locação via Airbnb, diz ministro do STJ

O ministro Luís Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), votou hoje (10/10/2019) no sentido de que a locação de imóveis ou quartos por meio de aplicativos como o Airnnb não pode ser proibida por condomínios, desde que não se trate de atividade comercial.

Salomão é relator de recurso especial sobre o tema. Ao ler seu voto na sessão da Quarta Turma do STJ, onde o assunto está sendo julgado, afirmou que considera “ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica”. O julgamento foi suspenso por um pedido de vista (mais tempo de análise) do ministro Raul Araújo.

Para chegar à conclusão, Salomão avaliou que, na maioria das vezes, as locações via Airbnb não podem ser consideradas atividades comerciais, aí sim passíveis de serem proibidas por condomínios, mas um mero “uso regular” do direito à propriedade, um aluguel por temporada com fins residenciais, conforme previsto na Lei das Locações (8.245/1991).

O ministro acrescentou ainda ter ficado demonstrado que o uso de plataformas virtuais de locação não representa em si uma ameaça ao bem-estar ou à segurança dos demais condôminos, o que em tese poderia ensejar algum tipo de intervenção judicial.

“Com efeito, há mesmo, ao revés, uma ideia de que a locação realizada por tais métodos [plataforma virtual] são até mais seguros – tanto para o locador como para a coletividade que com o locatário convive – porquanto fica o registro de toda transação financeira e os dados pessoais deste e de todos os que vão permanecer no imóvel, inclusive com históricos de utilização do sistema”, disse o ministro.

Apesar disso, Salomão reconheceu que, embora avalie que as locações via Airbnb não se configuram como atividade comercial, não há como enquadrar todos os usos de plataformas virtuais de locação “em uma das rígidas formas contratuais existentes no ordenamento jurídico vigente”, motivo pelo qual ainda é preciso analisar as situações caso a caso.

“Há uma necessidade de regulação, que no entanto é do Parlamento, e não nossa”, afirmou o ministro.

Caso concreto
O entendimento foi alcançado no julgamento do recurso especial de uma proprietária de dois apartamentos em Porto Alegre. A mulher foi processada pelo condomínio, que alegou que ela praticava atividade comercial similar à de um albergue, algo proibido pela convenção condominial.

Para sustentar o argumento, o condomínio, que conseguiu decisão favorável na segunda instância da Justiça, argumentou que a proprietária havia colocado divisórias nos apartamentos, de modo a aumentar o número de hóspedes, bem como oferecia serviços como o de lavagem de roupas e wifi, o que caracterizaria o uso do apartamento como se fosse um hostel.

O advogado César Augusto Boeira da Silva, que representa a proprietária, rebateu o argumento, afirmando que o serviço de lavagem de roupas tinha “caráter eventual”, para incremento de renda, e que o wifi apenas confirma tratar-se de uma residência. Os serviços, portanto, “não implicam a conclusão de que os imóveis teriam sido utilizados com se fossem um hostel”, sustentou o defensor.

Felipe Evaristo, advogado do Airbnb, que participou do julgamento como assistente de defesa, reforçou o argumento, dizendo ser “incontroverso” que a locação via plataforma virtual é para uso residencial e não de hospedagem comercial.

“Pelo contrário, o Airbnb se vê como a antítese da hospedagem. A hospedagem prevê serviços”, afirmou ele. “Quem fica no Airbnb não busca o que quem fica no hotel busca”, acrescentou.